Page 105 - 林一鳴的投資世界
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請不要用入息中位數分析樓市
很多香港人都負擔不起香港的樓價，我絕對同意。但全
港最富有的一百萬個家庭，他們可以負擔香港的樓價嗎？
從經濟學的角度，利用平均工資或中位數，去推論樓價
已升到不能接受的地步，理論上的層面並不正確。因為樓市
的需求，只集中於較富有的一群，我們在分析需求與價格關
係的時候，也只應考慮有資格買樓的人，而並非全世界所有
人；在「供求定律」的最基本概念，需求與價格的關係，只
應考慮真正會買貨的人，而並非全世界所有人。
例如某群組中有 100 人，其中 95 人是窮光蛋，但其餘 5 3 樓市放大鏡
人是富翁。現在要推銷 5 顆鑽石到這群人之中，我們應該計
算最富有 5 個人的負擔能力，而不是 100 人的平均財富，因
為只要這 5 個人願意負擔，就能夠把 5 顆鑽石炒至天價；反
而當這 5 個人的財富減少，但其他 95 個窮光蛋的財富上升（但
仍是窮光蛋），也不能把鑽石的價格抬高。
市場參與者才會影響樓價
只有「市場參與者才會影響樓價」，是一個很殘酷的現
實，但確是事實的真相。
正如賭場內的一張賭枱，旁邊站了很多唔關事的塘邊鶴，
他們在賭枱旁邊「嘈喧巴閉」，但卻從來沒錢落注，結果是
賭枱上的任何戰果，都不會受到塘邊鶴的影響。樓市的情況
也是一樣，對於一批未能負擔樓價的人，無論他們要不吃不
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