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권리분석에 많은 시간을
투자하지 말라!!
MEMO
소멸기준권리 - 민사집행법 제91조
1)

(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

◤압류채권자는 경매개시를 한
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 채권자를 말한다. 통상의
인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 압류와 다른 개념이다.
◤압류채권자의 채권에 우선하는
것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. 채권이란? 경매신청한
채권자보다 앞서 성립한 채권을
말한다. 경매신청자보다 앞서
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. 성립한 채권자를 확인하는
작업이 필수이다. 만일 예상되는
낙찰가격으로도 선순위채권자의
돈을 다 주지 못할 경우에는
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류 경매신청자가 가져갈 돈이
채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. 없을 것이다. 그런 상태를
무잉여경매라고 부르며,
이때 판사는 재량으로
경매취소를 시킬 수 있다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인
◤대항할 수 없는 경우란?
이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당 저당권, 압류, 가압류채권보다
후순위라는 말이다. 후에
요구를 하면 매각으로 소멸된다. 성립하였으므로 매각으로
소멸한다.
◤전세권자는 후순위라면
⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권 당연히 소멸할 것이다.
을 변제할 책임이 있다. 위 조항들을 살펴보면, 2항에서 모든 저당권은 매각 그러나, 선순위일경우에는
낙찰자가 인수한다. 하지만,
으로 소멸한다고 적혀있다. 선순위일지라도 배당요구를
할 경우, 즉 매각 후 전세금을
달라고 할 경우에는 소멸한다.
③ 항에는 ‘저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 소멸한 ◤유치권자는 성립시점은
채권자가 점유할 때 개시된다.
다.’고 적혀있다. 제91조를 설명하는 괄호안의 표현인 ‘인수주의’란 다른 말 점유시점은 등기의 대상이

로 소멸기준 앞에 있는 권리는 인수한다는 말이므로 반대로는 소멸기준 뒤에 아니므로, 언제 성립한
것인지 확인하기 쉽지 않다.
있는 권리는 소멸한다는 말이 된다. 유치권자는 선후를 따지지
않고 낙찰자가 인수한다.

결국 소멸기준권리를 전제한 표현이다. 민사집행법이 소멸기준권리로 인정
하는 것은 저당권, 압류, 가압류가 되는 것이다.

1) 소멸기준이란, 임차인과 등기부상 이해관계인의 권리를 소멸시키는 기준이다. 소멸기준이 중요
한 이유는 매수자가 낙찰대금 이외에도 추가부담을 지느냐? 지지 않느냐?가 결정되기 때문이다.
만약 어떤 물건의 시세가 3억이라고 가정해보자. 이제 2억에 낙찰한 후, 1억을 추가부담해야 한
다면 결국 총3억에 구입한 것이 된다. 이렇게 구입하면, 이익이 한 푼도 남지 않는다. 소멸기준권
리를 잘 알면 이와 같은 실수를 하지 않는다.

한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자! 3