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부동산등기란 부동산에 관한 물권 (소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권)의 변동 ( 설정, 보존,
이전, 변경, 권리 처분의 제한 또는 소멸)을 등기관이라는 국가기관이 등기부라는 공적장부에 법정절차에 따라
기재하는 것 또는 그러한 기재자체를 말한다 .
이러한 등기의 목적은 부동산 물권의 공시하기 위함이며 일반적인 등기부는 표제부와 갑구 을구로 구성되어
있고 표제부란에는 부동산의 표시 (소재지번, 지목, 건물명칭 및 번호, 건물내역, 면적 등)에 대한 사항, 갑구에는
소유권에 관한 사항 , 을구에는 소유권외의 권리에 간한 사항을 기재한다 . 그렇다면 국가공무원에 의하여 기재되는
공적장부인 부동산등기부에 기재되어 공시되어 있는 부동산표시나 권리관계를 진정한 것이라고 믿어도 될까 ?
이것은 부동산등기제도에 공신력(*공신력이란 등기부에 공시된 권리내용이 진정한 권리관계와 다르다고 하더라도
그 공시를 신뢰하여 거래한 당사자를 보호하기 위하여 공시된 대로 권리가 존재하는 것으로 인정하는 것을 말한다.)
을 인정할 것인가 문제인데 우리나라에서는 부동산등기에 공신력을 인정하지 않고 있으므로 부동산등기부에
기재되어 있다고 하더라도 100%진정한 권리관계라고 단정할 수 없고 부동산표시에 관한 사항도 실제와 다를 수가
있다 .
예를 들어 명의신탁된 부동산의 형식적인 소유자는 명의수탁자이나 실질적인 소유자는 명의수탁자에게 있는 것을
생각하면 쉽게 이해가 갈 것이다. 채무가 변제되었음에도 불구하고 말소등기가 되지 않고 근저당권 설정등기가
그대로 남아있는 경우, 부동산의 표시관계도 건물을 증축하고 증축등기를 하지 않아 건축물대장과 등기부의 기재가
일치하니 않은 경우도 많이 있다.
부동산등기는 국가에서 관리하는 공적장부이므로 등기부의 기재를 일단 믿어도 된다고 할 것이나 의심이
가는 경우에는 그 실체관계를 확인할 필요가 있다. 특히 경매에 있어서 부동산현황이나 권리분석할 경우에도
등기부기재가 100% 진정한 권리관계는 아니라는 사실을 명심하자. 등기부상 기재를 믿고 부동산거래를 하였는데
손해를 본 경우에는 어떻게 해야 할까 ?
이러한 경우에는 당사자간에 법적구제절차를 이용하여 손해를 보전하여야 하고 등기관이 고의 과실로 부실한
기재를 하지 않는 한 국가에 손해배상을 청구할 수는 없다.
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