Page 26 - 2020-Sprout-Social-Index-Above-and-Beyond
P. 26
Денис Проблемы кратно растут при зонировании офисного
Колокольников, пространства на апартаменты. Комфортная глубина
комнаты, предназначенной для проживания,
управляющий партнер RRG составляет 6 м, в офисе – 12–18. Значит, в апарта-
ментах появятся темные зоны, без естественного
– О переделке тех же офисов в апартаменты освещения и естественного воздуха, уточняет Леонид
говорят уже довольно давно, но стоит понимать, Лопатин. Кроме того, апартаменты гораздо дороже
что для того, чтобы объект перепрофилировать в эксплуатации. «В квартирах нет дорогостоящего
под жилье, необходимы вертикальные коммуни- инженерного оборудования, которое облагается
кации, а в офисных зданиях их нет. Также нужно налогом на имущество, – поясняет эксперт. – Предпо-
помнить про особенности инсоляции, норма- ложим, что в деловом центре площадью 20 тыс кв. м
тивов и размеры площадей. Все это вызывает на эксплуатационные расходы тратится 4,5 тыс. рублей
определенные сложности, но переделать под за квадратный метр в год. Половина этой суммы – налог
другое назначение офисы все же можно. Чисто на имущество (стоимость инженерного оборудования –
жилой проект вместо офисов не получится, это миллионы евро). Для 100‑метровых апартаментов
а вот при сохранении офисной функции добавить эксплуатационные расходы составят порядка 450 тыс.
санузлы и прочую составляющую жилья – можно. в год. И это без учета собственного потребления воды,
И многие девелоперы, даже в офисном назначении электричества и тепла».
проекта, делают жилую нарезку и продают как
квартиры, хотя там налог выше. Это, конечно же, Далее девелоперы могут столкнуться с банальным
неправильно, но тем не менее выход есть. Иными перенасыщением рынка апартаментов, отмечает
словами, трансформировать недвижимость Тимур Зайцев: если текущие прогнозы оправдаются,
можно и нужно, если она не пользуется спросом то количество перепрофилированных объектов
в «родном» назначении, а у жилья действительно на рынке вырастет, и инвесторам придется конку-
хороший потенциал. Уже более 15 лет назад рировать не только с имеющимися, но и с новыми,
я говорил о том, что необходимо проектировать недавно появившимися игроками. «А на апартаменты
гибкие, универсальные здания, которые могут все-таки ограниченный спрос: большинство городских
трансформироваться в зависимости от спроса. жителей предпочитают покупать обычные квартиры,
Сегодня это стало более актуально. а не апартаменты – из-за повышенных налогов, отсут-
ствия возможности прописаться и более высоких
эффектны для недолгого пребывания, эксплуатационных расходов, – поясняет эксперт. – Есть
но с точки зрения реальной жизни и юридические риски, связанные с тем, что рынок апар-
потребительские характеристики таментов сейчас слабо регулируется государством,
неочевидны, – указывает Леонид и при принятии новых законов у инвесторов могут
Лопатин. – Так, характерная черта возникнуть определенные трудности с реализацией
офисных зданий – закрытые окна, проекта. Чтобы эффективно конкурировать с жилой
что связано с особенностью работы недвижимостью в конкретной локации, перепрофи-
климатических систем. Это значит, лированный объект должен иметь соответствующий
что помещения нельзя проветривать, дисконт в стоимости за квадратный метр или обладать
и качество воздуха зависит исключи- некими уникальными преимуществами, которые
тельно от того, как работают инже- помогут не только выделить его среди конкурентов,
нерные системы». Пандемия COVID‑19 но и привлечь потенциальных покупателей».
кардинально изменила базовые
представления о качестве и безопас- В итоге, по словам Павла Барбашева, имея в портфеле
ности объектов, а система единого вакансию ниже 7%, его компания не задумывается
снабжения воздухом слишком уязвима о перепрофилированиях. Однако эксперт допускает,
с точки зрения санитарных угроз. что если у кого-то из собственников вакансия превысит
70%, то поиск альтернативных способов использования
24
