Page 6 - ANÁLISIS DE OTORGAMIENTO DE TÍTULOS DE PROPIEDAD POR LOS GADS Y SUBSECRETARIA DE TIERRAS.

real objeto del acto o contrato. (Bosch, 1968) sión perfecta, entre las diferentes modificaciones que
De sa rr o l l o Lo anotado tiene su fundamento en el hecho de producen los actos o contratos, que se inscriben en
Desarrollo
que toda inscripción de los títulos que trasmitan, gra- el Registro de la Propiedad, en las relaciones jurídico
ven, modifiquen o extingan el dominio, o los otros reales, sobre un bien inmueble determinado, debiendo
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Tiene fundamento en el hecho de que toda ins- Principio de legalidad en su aspecto de documento derechos reales, sobre inmuebles, produce una modi- aclarar que este principio se aplica inclusive en los pro-

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cripción de los títulos que transmitan, graven, modi- público.-público.- “en las legislaciones del mundo no hay uni- ficación en la inscripción precedente, por lo que desde cedimientos de apremio Civil o fiscal, en las senten-
fiquen o extingan el dominio, u otros derechos reales, formidad, pues a la hora de admitir la forma de la titu- el punto de vista jurídico, es necesario que conste pre- cias judiciales, caso de la prescripciones adquisitivas
sobre inmuebles, produce una modificación en la ins- lación aquella puede ser pública o privada. En el Ecua- viamente inscrito o registrado el derecho, a nombre de de dominio, y expropiaciones forzosas, etc.
cripción precedente, por lo que desde el punto de vista dor respecto al registro de la propiedad inmobiliario la persona, que otorga el nuevo título, que produce la Solamente de esta manera se puede establecer otro
jurídico, es necesario que conste previamente inscrito se adoptó la modalidad del título auténtico o público modificación de los derechos reales. De acuerdo con principio el de la llamada seguridad jurídica, caso
o registrado el derecho, a nombre de la persona, que por regla general y excepcionalmente el título privado este principio, el Registrador de la Propiedad solo pue- contrario podría darse duplicidad de títulos, con dos
otorga el nuevo título, que produce la modificación en unos protocolizados y en otro minutas” (Villalva J. de inscribir, el nuevo título, cuando existe un derecho o más titulares de dominio, inscritos, sobre un mismo
de los derechos reales. De acuerdo con este principio, 2017 Pag. 7) real inmobiliario inscrito a favor de la persona que dis- predio, lo que jurídicamente es inadmisible, y acarrea
el Registrador de la Propiedad solo puede inscribir, el Principio de legalidad en su modalidad de califica-Principio de legalidad en su modalidad de califica- pone de dicho derecho real, en favor de otra. (Espanés, consigo una serie de problemas legales, éticos y socia-

nuevo título, cuando existe un derecho real inmobilia- ció n r eg i s t ra l .- 1981) les, más aún cuando en el Registro de la Propiedad, se
ción registral.- Se ha señalado que es uno de los prin-
rio inscrito a favor de la persona que dispone de dich- cipios fundamentales de todo sistema registral, cuyo lleva el sistema de folio personal, sistema que deter-
derecho real, en favor de otra. objeto es conseguir la seguridad jurídica del tráfico Además la tradición es un modo de adquirir deri- mina que los predios se ubican por el nombre de su
vativo, pues el derecho real sobre la cosa no nace con
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P Principios Registrales inmobiliario y del crédito territorial, con la plenitud el adquirente sino que viene de otra persona, del tra- titular de dominio. (Asamblea Nacional, 2015)
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Para empezar hablando del tema de estudio es ne- de los efectos propios de los asientos registrales, pun- dente; por tanto el dominio u otro derecho real que se La tradición de los derechos reales inmuebles se
cesario que se identifique los principios registrales que tualizado que la calificación registral es el control de adquiere con la tradición está fundado en el derecho efectúa de acuerdo con nuestra legislación únicamente
existen dentro del sistema registral ecuatoriano que se la legalidad por parte del Registrador de la Propiedad preexistente que tenía el tradente, sobre la cosa ma- por la inscripción del título en el Registro de la Propie-
encuentra vigente y que constituye el objeto de estudio a efectos de la publicidad y de la seguridad del tráfico teria de este acto jurídico; e igualmente, es necesario dad, de tal manera que se excluye toda posibilidad de
en este examen complexivo, debiendo manifestar que jurídico inmobiliario” (Villalva J. 2017 Pag. 7) conocer el alcance, contenido y limitaciones del dere- tradición en forma distinta; conforme así lo determina

estos principios registrales no son usualmente enun- Principio del Tracto SucesivoPrincipio del Tracto Sucesivo, “es de vital importan- cho del anterior dueño o tradente, porque nadie puede el Art. 702 del C.C. “Se efectuará la tradición del do-
ciados dentro de la ley, son comparativas en algunas cia, para el buen funcionamiento de sistema de regis- trasmitir o transferir más derechos que los que tiene. minio de bienes raíces, por la inscripción del título en
legislaciones, es así que existen los siguientes princi- tro moderno que tenga como base la cosa o el inmue- (Menna, 1974). el libro correspondiente del Registro de la Propiedad.
pios registrales: principio de rogación, principio de ble al momento de organizar la información registral Entonces el principio del tracto sucesivo en el LEY DE REGISTRO Y NOTARIAL. (Corporación de
obligatoriedad de la inscripción, principio de legali- para darle la publicidad, pues en virtud de este princi- derecho registral, parte de la premisa que la inscrip- Estudios y Publicaciones, 2005.CÓDIGO CIVIL, Cor-
dad en su modalidad de calificación registral y princi- pio será posible inscribir, anotar, cancelar o consignar ción legalmente admisible requiere que el tradente sea poración de Estudios y Publicaciones, año 2006). El
pio de tracto sucesivo. por nota marginal un derecho o una situación jurídica dueño de la cosa sobre la que versa el título traslaticio Art. 718 del Código Civil Señala, son títulos traslaticios
inscribible solo cuanto conste previamente inscrito di- de dominio: …. ¨las sentencias de adjudicación juicios
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Principio de rogación.- “Los procesos registrales cho derecho real a nombre de la persona que otorgue o de dominio, toda vez que la tradición es un modo de- divisorios y los actos leales de partición¨ en la práctica
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se activan o inicia únicamente a instancia de la parte rivativo de adquirir el dominio, es decir que el dere- ha servido para perjudicar derechos de herederos que
interesada y no de oficio, pues a través de él se viabili- en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato quien se cho de propiedad del comprador deviene del derecho se encuentran ausentes o el derecho de terceras perso-
dirija un procedimiento judicial o administrativo en
za la inscripción rogada para la gama de documentos el cual se afecta tal derecho” (Tomo III Josè Garcìa, p, que tenía el tradente, por consiguiente si el tradente no nas enajenando terrenos que no les pertenecen. Taxa-
públicos que acceden al registro portando los actos o es dueño, nada transfiere, principio que se encuentra tivamente el art. 709 del Código Civil determina que
contratos, los mandatos judiciales y los actos adminis- 1241) plenamente determinado en el Art. 12 de la Ley de Re- “Para la transferencia por donación o contrato entre
trativos que por regla general inciden sobre los bienes Por otra parte se considera como tracto sucesivo al gistro que dice: “Si el dueño de un predio lo vendiere vivos, del dominio de una finca que no ha sido antes
inmuebles y que por lo tanto requiere de registración, principio por el cual, el acto o contrato que constitu- o hipotecare sucesivamente a dos personas distintas y inscrita, exigirá el Registrador constancia de haberse
como son los documentos notariales, los documentos ya, modifique o extinga un derecho real del inmueble, después de inscrita la venta o hipoteca por uno de los dado aviso a dicha transferencia al público por un pe-
judiciales y los documentos administrativos” (Villalva para que sea admisible su inscripción, debe proceder compradores o acreedores hipotecarios, pidiere el otro riódico del cantón, si lo hubiere, y por carteles que se
J. 2017 Pag. 6) únicamente de la persona, que conste inscrita, en los igual inscripción, el Registrador se negará a practicar- hayan fijado en tres de los parajes más frecuentados
libros del Registro de la Propiedad. Como titular actual la hasta que lo ordene el Juez. (Aranzadi, 1975)
Principio de Inscripción.-Principio de Inscripción.- “Se ha establecido que la del cantón. (Asamblea Nacional, 2015)
inscripción se cumple en los casos en que la Ley la exi- del derecho real. De acuerdo con este criterio jurídico, T ra n sf er en ci a de do minio en e l E c u ado r Se sujetarán a la misma regla la constitución o
Transferencia de dominio en el Ecuador
para que pueda inscribirse o negarse la inscripción de
ge o la permite, siendo la obligatoriedad (inscripción un acto o contrato que entrañe, adquisición, transmi- Es importante considerar, que el título inscrito a transferencia, por acto entre vivos, de los otros dere-
necesaria) la regla y la facultad la excepción, la Ley favor del tradente es el antecedente jurídico de la ins- chos reales mencionados en los artículos precedentes
Orgánica del Sistema Nacional de Registro de Datos sión, modificación o gravamen, del dominio o de los cripción, siendo parte primordial del asiento de ins- y que se refieran a inmuebles no inscritos”. Entre los
demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario
Pùblicos (Art. 3), señala que en la Ley relativa a cada cripción, según lo determina el Código Civil ecuato- documentos habilitantes de este tipo de escrituras, se
uno de los registros se determinarán los hechos, los que el acto o contrato emane de la persona que conste riano, al manifestar que; al transferirse un derecho que encuentran dos requisitos: la publicación por la prensa
inscrita como actual titular del dominio o del derecho
actos, contratos e instrumentos que deben ser inscri- real; por lo tanto el Registrador de la Propiedad está ya ha sido inscrito anteriormente, se deberá mencio- y los carteles respectivos. Ellos contienen un extracto
tos o registrados, así como la obligación de la publici- nar este hecho en la nueva, existiendo la única manera de la escritura referido a nombre del inmueble, sector,
dad registral” (Villalva J. 2017 Pag.7) . en la obligación de verificar si el vendedor, deudor hi-
potecario, etc., consta como titular actual del derecho de establecer una concatenación rigurosa, una suce- parroquia, otorgante, linderos -la mayoría de las veces
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