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他方式更低的利率，擁有土地資產的企業也更容易獲得融資。但使用土地做為抵
押品也有不良影響，特別是銀行在企業融資時，借貸取決能力傾向其擁有的資產
而不是生產潛力，將導致擁有土地比擁有大量無形資產的公司更容易跟銀行借
款。

根據國際清算銀行(Bank for International Settlements) Doerr(2018)研究發現
擁有較多不動產抵押品的美國上市公司，儘管生產力較低仍能比競爭對手借到更
多的借款與投資。這些效果在全球金融危機爆發前的西班牙也發現，根據巴塞隆
納大學與西班牙銀行 Basco, Lopez-Rodriguez, Moral-Benito（2021）運用 2003-2007

年房地產繁榮期間資料進行實證研究，發現擁有較多可抵押不動產的製造業可從
銀行獲得更多貸款，由於地理位置造成的房地產價格漲幅差異，對於漲幅較大區
位的企業，更傾向投入更多資本在房地產，使得行業內投資在資本與勞動力的比

率分散。其研究並以反事實計算方式指出，投資抵押管道的錯誤配置，可能是西
班牙製造業在房地產繁榮期間生產力下降 1/4 到 1/2 的原因。這些研究都指出當
房地產市場景氣繁榮時，銀行傾向投入更多的抵押貸款，但由於銀行有資本限制，
往往伴隨著會對企業的貸款減少。

關於經濟成長與高房價、土地與銀行金融體系結合的利弊爭論，台灣也有相
關的研究。臺大經濟系教授陳南光與王泓仁研究探討房地產市場漲跌對國民消費
的影響，回答房地產在整體經濟的角色。其研究發現，在台灣擁有房屋者並不會
因為房價上漲就覺得自己變富有，房價上漲對刺激消費與活絡經濟並無明顯貢獻，

研究結果與歐美國家不一致。這是因為台灣多數有產階級只擁有一屋，房價上漲
也提升房屋持有使用成本，而房地產流動性也不如股票，可以隨時賣了兌現，「有
土斯有財」的觀念讓民眾追逐房地產，但實證研究說明房地產在台灣不是真正的
財富，而是難以兌現的財富。另一篇李明軒等學者研究則是討論房價對於創業活

動的影響，研究發現房價上升時，創業活動減少，創業人口比例也下降。房地產
產業帶來的經濟成長集中於相關產業，對其他經濟活動的經營和開創卻產生排擠
效果。
這些國內外的研究都提醒著我們，除了規劃體系影響土地的使用，房地產價

格變動也透過市場運作影響著土地使用。土地和房地產長期價格上漲將帶來明顯
及可辨認的副作用，其不僅影響著土地也影響整體經濟。漲不停的台灣房價，究
竟帶來的是財富？還是貧富差距拉大？世代機會不公平？這些論點或許是基於
個人利益，又或許是客觀數據，將持續各自有支持者。但就如同藥袋上的副作用
說明，都會發生嗎？因人而異，但還是要小心注意副作用。

參考資料：
th
1. The Economist. Land–locked, July 30 2022
2. Basco, S., D. Lopez-Rodriguez, and E. Moral-Benito. 2021. House Prices and

Misallocation: The Impact of the Collateral Channel on Productivity, Banco de
Espan a working paper No. 2135