Page 29 - 土地改革紀念館電子報第八期正式版

研究市場變化的歷史變遷，是可以對預測市場未來發展有些幫助，也只能有一點

點的幫助。更重要的是就已知資訊歸納出一些規律性。若市場有著規律性，預測市場

及預測未來是能有些幫助。

但是，國家經濟體及房市的變化往往有許多的隨機性，例如 2010 年以後，海外資
金熱錢流入房市投資，價格基期相對較低的都市房產受到關注，引來投資熱潮。因為

隨機性的存在，想要良好的總結出規律性就顯得不容易，想要預測房市未來變化也不
容易。

五、 資訊揭露過程引起的預期變化、價格波動及不確定性

中國經濟學者薛兆豐(2018)表示，房市波動與房價變化，就資產現值的角度，一項

資產的現值，會等於這個資產未來收入現金流的總和。未來收入現金流的變化就很大，

因為沒有具體實現，加上人們有著許多「預期」收入，當預期改變了，資產現值也跟
著變化，價值與價格也變化，房市就出現波動。

我們面臨的市場其實存在兩個世界，一個是看得見、摸得著的世界，例如實價登

記資料庫及價格指數，這裡可以看出規律性。另一個是看不見、摸不著的世界，在這

裡人們時時刻刻在形成、比較、交換、修正及更新對未來的預期，預期有了改變，資
產現值也改變，房市難以預測。預期不變，現值不變，房市才有可能預測。

那又是什麼因素影響人們的預期，主要是新資訊及新知識。新資訊引來知識進步，

進步的新知識改變了人們的預期。依據自己的經驗法則，加上新知識引起自己不同以

往的新認知，在自己認為適當的時機去購屋，其實不用過於擔憂自己是否承擔了最後
的風險？是否當下樂觀決策讓自己陷入過於夢幻的想像？行為經濟學研究顯示，人們

保有理性決策也會有矛盾決策，在現實生活中不難發現。

凱(john kay)及金恩(mervyn king)研究了 2007~2008 的全球金融危機，嘗試理解來龍

去脈，也從不同的角度來釐清，他們得出一個有趣的論點，對於當時金融市場，在金
融危機發生以前，市場主流的論述主張，複雜的新金融工具之交易市場理當妥善確保，

這將使得風險不斷被移轉，最後由最能承擔風險的人來承擔，然而這顯得太理論也過

於理想。金融危機爆發之後，伴隨著危機發展，逐漸出現一套新的論述，開始承認人

類不見得了解他們創新的結果，於是風險不是由最有能力處理風險的人來承擔，而是
由不了解風險的人來承擔。

對於正在尋尋覓覓想擁有自己的夢想住宅，理解不確定性可以為自己的購屋價值

觀帶來啟發，你只要局部去了解房市「究竟發生了甚麼事」就好，接著想一想，購屋

一事值得嗎？近年來，我看著許多高房價現象讓社會青年受驚躺平的報導，也逐漸明
白一件事，買不起房是不需要理由的，因為想出不買房的理由太多了，大容易想了。