Page 64 - حقوق مشاورين املاک39
P. 64
)1تعريف اجاره و اقسام آن
اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری
معامله می کند به عبارت دیگر مالک منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی
در اختیار طرف قرارداد میگذارد بدون اینکه در مالکیت عین مال تغییری ایجاد شود .موضوع اجاره
ممکن است محل کسب و کار ،محل سکونت ،اتومبیل ،حیوان یا انسان باشد که پرداختن به مسایل
حقوقی موارد اخیر از موضوع این کتاب خارج است .در اجاره کسی را که مالک منافع است موجر یا
اجاره دهنده می نامند .کسی را که متقاضی منافع میباشد مستاجر یا اجاره کننده مینامند و موضوع
(مال) مورد اجاره را عین مستاجره یا مورد اجاره مینامند .اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر
پرداخت می کند مال الاجاره یا اجاره بها می گویند.
در اجاره باید مدت اجاره معین شود و الا اجاره باطل است .هم اکنون عرف معمول این است که
مدت اجاره را یک سال تنظیم می کنند تا در صورت رضایت طرفین این مدت تمدید شود .اگر در
قرارداد شروع مدت اجاره ذکر نشود آغاز آن از زمان عقد قرارداد خواهد بود موجر باید قدرت و
توانایی تسلیم تحویل مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد و اگر از تحویل آن خودداری کند از طریق
مراجع قانونی مجبور به تحویل می شود و اگر به دلیلی معذور باشد مستاجر حق فسخ دارد مورد
اجاره باید معلوم و معین باشد والا اجاره باطل است .اگر استفاده از مورد اجاره به دلیل بروز عیب و
ایراد جدی و عدم امکان رفع عیب ،میسر نباشد اجاره باطل است .موجر حق ندارد تغییری در مورد
اجاره بدهد که مخالف قصد مستاجر از اجاره باشد.
اجاره بر حسب مورد (محل) به دو دسته کلی تقسیم می شود :
.1اجاره اماکن تجاری
.2اجاره اماکن مسکونی
)2اجاره نامه و ضوابط آن
در تنظیم اجاره نامه لازم است مواردی درج شود تا علاوه بر اعتبار قانونی مانع بروز اختلافات اساسی
میان مالک و مستاجر شود این موارد عبارت اند از:
• نام و مشخصات شناسنامه ای موجر اجاره دهنده و مستاجر اجاره کننده) با نشانی آنها به طور کامل
و دقیق درج شود.
• مشخصات کامل مورد اجاره عین مستاجره در قرارداد به طور کامل توضیح داده شود؛ مثلا اگر مورد
اجاره آپارتمان است باید قید شود تمامی شش دانگ یک دستگاه یا یک واحد آپارتمان به
مساحت 100متر دارای یک انباری به ابعاد 3 * 2متر و یک پارکینگ در طبقه زیر همکف در پلاک ثبتی
100واقع در نشانی اراک با حق استفاده از آب ،برق ،گاز و مشاعات به قدر السهم
• مدت اجاره باید مشخص و معین گردد و الا باعث ابطال قرارداد خواهد شد .مدت اجاره معمولا به صورت
یک سال کامل خورشیدی است که زمان آن عرفا از زمان تنظیم قرارداد یا تحویل مورد اجاره آغاز می شود.
• اجاره بها معمولا به صورت ماهیانه با محاسبه جمع سالیانه درج می شود که نحوه پرداخت آن با
توجه به خواست و توافق طرفین متفاوت است.
گاهی کل اجاره بها به صورت صدور چکهای دو ماهه با درج شماره و مبلغ آن در قرارداد اجاره به موجر
تحویل داده می شود گاهی با مشخص شدن شماره حساب بانکی موجر در پایان هر ماه و حداکثر یک
هفته پس از آن به حساب وی واریز می شود و گاهی قید می شود که در اول هر ماه و در قبال اخذ
رسید کتبی توسط مستاجر پرداخت شود.
52
