Page 59 - حقوق مشاورين املاک39
P. 59
• در حق سرقفلی ،مستاجر نقشی ندارد ،بلکه این حق براساس عرف محل در اختیار موجر قرار
داده میشود .برخلاف این تعریف ،حق کسب و پیشه برای حفظ حقوق کاسب تعیین شده و
مبلغ آن را محاکم قضایی براساس نظر کارشناسی تعیین میکنند.
• حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق دارد و آن را میتوان در قالب سند رسمی انتقال داد اما
سرقفلی را در قابل سندی عادی و روزمره میتوان بهدیگری منتقل کرد.
)4در چه شرایطی مالک میتواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟
طبق قانون مستاجر میتواند تا هر زمان که بخواهد ملک را اجاره کند و از آن بهره ببرد اما اگر
مالک در سه حالت زیر ،فسخ قرارداد کند ،باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت
را به مستاجر بپردازد:
• چنانچه مالک قصد داشته باشد ،ملک را نوسازی یا بازسازی کند.
• اگر مالک طبق شرایط ،به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
• در صورتیکه مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.
حق سرقفلی چه ویژگیهایی دارد؟
این حق ،وجودیت مالی دارد و از تمام ویژگیها حقوق مالی برخوردار است.
حق سرقفلی جز اموال غیرمنقول شناخته میشود و یک حق شرعی است که نزد شورای نگهبان
دارای اعتبار است.
• سرقفلی را میتوان بهعنوان ضمانت قرار داد و قابل توقیف است.
• مبلغی که برای سرقفلی در نظر گرفته میشود ،توافقی است و یک مبلغ واحد خواهد بود ،براین
اساس مشمول پرداخت مالیات میشود.
• سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نیست.
)5نکاط مهم قرارداد سر قفلی
5-1مالکیت سرقفلی به ارث میرسد
یعنی اگر مالک سرقفلی فوت شد ،ورثه او از ملک سهم میبرند در واقع این حق انتفاع پس از مرگ
مستاجر به فرزندان او ارث میرسد و موجر در این مورد نمیتواند ادعایی داشته باشد.
5-2تفاوت قرارداد سرقفلی با حق کسب و پیشه
قرارداد سرقفلی دقیقا چیزی است که شرح دادم یعنی پرداخت مبلغ یکجا برای خرید حق انتفاع
ملک تجاری اما حق کسب که فقط برای قراردادهای اجاره نامه تجاری قبل سال 76کارکرد دارد و
در قانون موجر و مستاجر سال 56به آن پرداخته شده است .یعنی اینکه مستاجر مغازه به علت
فعالیت خود صاحب حقی می شود که موجر نمیتواند ملک را به سادگی از او پس بگیرد.
این حق در قانون جدید موجر و مستاجر ،توسط شورای نگهبان غیرقانونی تشخیص داده شد.
اما قرارداد سرقفلی و حقوق مستاجر در این قرارداد همواره حائز اهمیت بوده است.
5-3قابلیت انتقال قرارداد سرقفلی
مستاجر میتواند حق سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند .مگر اینکه در قرارداد چیز دیگری ذکر
شده باشد و به نوعی این حق از وی سلب شده باشد .در ضمن فروش سرقفلی باید در قالب فروش
حق انتفاع (سرقفلی) یا صلح آن باشد نه فروش کل مغازه.
47
