Page 58 - حقوق مشاورين املاک39
P. 58
سرقفلی درواقع حقی است که براساس آن ،مستاجر میتواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغی کم
بهعنوان اجاره بها استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره ،بهتصرف ملک اجارهای ادامه دهد.
بهعبارت دیگر سرقفلی ،مبلغی است که مستاجر به مالک در قالب یک قرارداد ،میپردازد و براساس
توافق ،از منافع ملک تجاری با اجارهای ناچیز بهره میبرد .باید توجه داشت که این موضوع تنها در
مورد املاک تجاری کابرد دارد و برای ملک مسکونی تعریف نشده است .چنانچه فردی یک دهنه
مغازه متروکه را از صاحب آن اجاره کند و با روشهای نوین فروش مجموعه را بالا ببرد و اسم و
شهرتی به فروشگاه ببخشد ،با پایان مدت اجاره ،تمامی زحمات او زایل خواهد شد .از اینرو در
قانون برای املاک تجاری ،قوانینی در نظر گرفته شده تا از حق اینگونه مستاجران دفاع کند.
)1سرقفلی در قانون چگونه تعریف میشود؟
خرید مغازه با سرقفلی تشریفاتی مخصوص بهخود را دارد .این عبارت ،از زمانهای قدیم در کشور ایران
عرف و رایج بوده است .براساس این قرارداد ،مستاجر در ابتدا ،مبلغی را به مالک تقدیم میکند و بر این
اساس ،اجاره بهای کمی را در طول دوره میپردازد .و از سوی دیگر ،مالک موظف میشود با انقضای
زمان اجاره ،قرارداد با همان مستاجر را تمدید کند .بهاین ترتیب ،مستاجر حق اولویت نسبت بهسایر
افراد پیدا میکند .تا پیش از سال ،1376حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته میشد و براساس
این قانون ،چنانچه ملک به شخص دیگری واگذار شود ،با پایان یافتن زمان اجاره ،مالک جدید حق
ندارد قرارداد را فسخ کرده مگر اینکه مبلغی را بهعنوان حق کسب و پیشه بهاو بدهد .اما در قوانین سال
76به بعد ،مالک با پایان یافتن قرارداد میتواند ،مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد .حق
سرقفلی برخلاف کسب و پیشه بهصورت خودکار صورت نمیگیرد .پس مستاجر باید هنگام عقد قرارداد
با مالک به توافق رسیده و حق را در ابتدا دریافت کند.
)2مبلغ سرقفلی بر چه اساسی تعیین میشود؟
براساس قانون ،مبلغ این حق با توجه به موارد زیر صورت میگیرد:
• طول مدتی که ملک در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت و حسن شهرت او که در افزایش اعتبار
محل تاثیر خواهد داشت.
• موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت محل ملک تجاری
• کیفیت و شرایط درج شده در اجاره نامه از لحاظ مزایایی که برای مستاجر در نظر گرفته شده است
)3تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی در چیست؟
• حق کسب و پیشه پس از عقد اجاره برای مستاجر ایجاد میشود درحالیکه سرقفلی پیش از
عقد اجاره به مستاجر داده میشود.
• حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کار در اختیار مستاجر قرار میگیرد ،درحالیکه حق کسب و
پیشه به محل کسب که دارای کاسب است ،تعلق میگیرد .درواقع سرقفلی به محل تجاری تعلق
میگیرد ولی کسب و پیشه به کاسب برحسب شغل تجاری داده میشود.
46
