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consentimiento (exclusión) y que si de alguna a aquellos que exhiben ciertas anomalías, em­
forma es privado de él pueda traerlo de regreso pero a efectos de estas reflexiones "eficacia" es
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(persecución). En consecuencia, el bien es cierto simplemente la virtud de la fuente de producir u
e identificado porque solo así es posible excluir el efecto deseado por los sujetos; por ejemplo, LU
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y perseguir. No se puede apartar a alguien de en una compraventa de propiedad el efecto de­ l/>
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algo que no está identificado. Esa es la gran di­ seado es transferir efectivamente la propiedad.
DERECHO
ferencia entre los derechos sobre bienes y otros Esto supone que los involucrados, según las INMOBILIARIO
derechos patrimoniales. normas aplicables, estén en condición material y
jurídica de producir dicho efecto, lo que implica
Los derechos sobre bienes son exclusivos siem­ fundamentalmente que el derecho se encuentre
pre. Son derechos reales si están en la relación válidamente asignado a quien dice tenerlo.
del Libro V del Código Civil u otras leyes y son
simplemente derechos sobre bienes si no están En materia de bienes la eficacia tiene dos so­
en esa lista (artículo 881 del Código Civil). En portes: a) Que el bien esté en manos del origi­
todos los casos, desde la propiedad hasta las nalmente asignado por un título válido, esto es
limitaciones atípicas del dominio, pasando por el primer propietario reconocido por el sistema
las desmembraciones, las titularidades sobre legal, o de alguien que haya derivado su dere­
bienes son exclusivas y por tanto sobre ellas no cho de aquél y b) que el bien esté en manos de
cabe que dos o más sujetos distintos gocen de quien ha sido asignado de modo imperativo
lo mismo. Este hecho da lugar a conflictos en la (sin la participación del primer titular o sus
circulación de bienes, ya que varias personas sucesores), por mandato de la ley, la sentencia 1/1
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podrían atribuirse el mismo objeto y los adqui­ o el acto administrativo firme, este es el caso,
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rientes desinformados errar en el negocio que por ejemplo, del adquiriente por expropiación, Z
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quieren celebrar. Precisamente la duplicidad de usucapión o fe pública registral. U
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partidas es un conflicto de varios"titulares"que z
pretenden el mismo bien. Vuelvo a plantear la a) El primer soporte es la regla, e idealmente LO
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cuestión: ¿quién se quedará con el derecho? todo debería discurrir conforme a ella. Los O
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derechos sobre bienes sólo se deberían 3
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Considero que el derecho exclusivo correspon­ adquirir de quien los tiene. Nadie debería
de a quien goza de un título válido y eficaz. trasmitir un derecho que no ostenta o me­
Cuando hay concurrencia de "titulares" en una jor derecho. Además nadie podría adquirir
duplicidad de partidas, es obvio que no todos un derecho sin el concurso de su dueño.
los títulos pueden ser eficaces. Quizá la validez En las casos de duplicidad de partidas esto
se pueda compartir pero no la eficacia. Solo así implica que si algún titular de partida repe­
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se tiene poder suficiente para excluir. La validez tida contrata con quien no tiene derecho, cc
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es un tema de legitimidad de la fuente que da no adquiriría lo deseado. Es una regla justa
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lugar al título, para lo cual éste deba cumplir los y de orden elemental, pero su realización O
elementos estructurales que señala el ordena­ supone ciertos presupuestos con los que
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miento. Si la fuente es voluntaria (acto unilateral no siempre se cuenta. El segundo soporte O
o bilateral) las normas de acto jurídico del Códi­ constituyen las excepciones. X
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go Civil y las del negocio típico del que se trate LU
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señalan los requisitos de validez. Si la fuente es Los adquirientes deberían saber siempre de Q
un acto administrativo, judicial o normativo, quién son los bienes para así contratar con
sus respectivos regímenes se ocupan de los ellos. Esta información, igualmente necesaria
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elementos indispensables para la legitimidad. para muebles e inmuebles, no es de fácil acce­ co
so y en ocasiones es imposible. La información §
Con relación a la eficacia, debo reconocer que tiene que ver con la formalidad, honestidad 2
el término es utilizado por la doctrina legal social y con mecanismos institucionales de pu­
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(tan dispersa como densa en esta materia) blicidad. Saber sobre la titularidad de un bien Q
para referirse a los actos válidos, por oposición supone que el propio dueño esté informado

C o n f l i c t o d e T í t u l o s 5 9