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había establecido en el Proyecto de Código Civil ce, en definitiva, a la consideración de la unidad
de 1851 el principio de fe pública registral. Se de terceros en la Ley Hipotecaria23.
señalaba que era inoponible a tercero de buena
fe la extinción de un derecho no cancelado. Ello Cabe añadir otros argumentos de orden lógico
equivalía a afirmar que la inscripción era mante­ y sistemático en defensa la tesis monista. Así,
nida a favor de tercero de buena fe, aunque no en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, relativo a
se correspondiese con la realidad jurídica. Por la rectificación de la inexactitud del registro, se
ello, si el tercero de buena fe adquiría de quien prevé como causa de inexactitud, en su párrafo
según ella figuraba como propietario, el dere­ 1, letra a, la falta de acceso al Registro de alguna
cho no se entendía traspasado en su beneficio, relación jurídica inmobiliaria. Este supuesto es
el título no inscrito no le perjudicaba y él era el mismo que el que prevé el artículo 32 de la
quien adquiría la propiedad. Que este sentido Ley Hipotecaria: la falta de inscripción de un
dado al artículo 1862 del Proyecto de Código título de dominio o de otros derechos reales.
Civil de 1851 es correcto, se apoyaría también Si idéntico es el supuesto de hecho de ambos
en su artículo 1866.1, según el cual el tenedor jurídica prevista para dicho supuesto. El artículo
preceptos, idéntica ha de ser la consecuencia
U niversidad de Lima de cancelación de la inscripción del enajenante, 32 de la Ley Hipotecaria nos señala que es la
del Registro debía practicar de oficio el asiento
al mismo tiempo que se inscribía la mutación
falta de perjuicio del título no inscrito a tercero y
de propiedad a favor del adquirente. Luego era
el artículo 40, la falta de perjuicio, al tercero que
evidente que una transmisión de propiedad
reúne los requisitos del artículo 40 (que son los
era causa de extinción de un derecho inscrito
y causa de cancelación de su inscripción. Tenía mismos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria), de
la rectificación del Registro por toma de razón,
Revista editada por alum nos de la Facultad de Derecho de la
entonces razón Gómez de la Serna, uno de los o sea por inscripción del título no registrado
redactores de la Ley Hipotecaria de 1861, cuando (lo que parte, evidentemente, de que el título
afirmaba: "en el proyecto de Código civil estaba no inscrito no perjudica a tercero). Si la conse­
adoptado el sistema hipotecario alemán que es el cuencia jurídica prevista por dos preceptos que
que ha adoptado la nueva Ley Hipotecaria..."22. El tienen un mismo supuesto de hecho ha de ser
tercero, pues, protegido por su inscripción frente por lógica coincidente, también lo será el terce­
a los títulos no inscritos, fue, desde sus orígenes ro a que hacen referencia o sujeto beneficiado
en el sistema registral inmobiliario español, un por tal consecuencia jurídica, que será por lo
tercero que debía haber prestado su confianza al tanto, el descrito en el artículo 40 in fíne, o sea,
adquirir a una inscripción registral previa y que el tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
por lo tanto había adquirido de titular registral.
El elemento histórico en la interpretación de las Por otro lado, si tomamos el artículo 40 in fíne a
normas (artículo 3.1 del Código Civil) nos condu­ contrario sensu24, resulta que la rectificación del

22. GÓMEZ DE LA SERNA, Pedro. La Ley Hipotecaria, comentada y concordada con la legislación anterior española y
extranjera, precedida de una in troducción histórica y seguida de un diccionario y formularios para su más fácil aplicación.
Tomo I. Madrid: Imprenta de la Revista de Legislación, 1862, p. 637, nota al pie. En efecto, de la comparación de los
resultantes Títulos XIX y XX del Proyecto de Código Civil de 1851 con la Ley Común Hipotecaria de Prusia de 20 de
diciembre de 1783 y el Código de Prusia de 5 de enero de 1794, resultan claras similitudes, tanto en lo relativo a la
organización del Registro como en relación con el régimen hipotecario e inmobiliario. Cfr.: OLIVER Y ESTELLER, B.
Derecho inmobiliario español. Tomo I. Madrid: Establecimiento Tipográfico "Sucesores de Rivadeneyra", 1892-1896,
pp. 104-132 y 182-197. Lo dispuesto en los artículos 1858,1859,1860 y 1862 del Proyecto de 1851, fue recogido en
130 sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a otra persona". Artículo
los artículos 77 y 156 de la Ley Hipotecaria de 1861. Artículo 77: "Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero,
ADVOCATUS 23. Cfr.: Más extensamente en JIMÉNEZ PARÍS, Teresa Asunción. Op. Cit. 2005, pp. 336-368.
156: "La hipoteca subsistirá en cuanto a tercero, mientras no se cancele su inscripción". El artículo 77 Ley Hipotecaria de
1861 se corresponde con el artículo 76 de la Ley Hipotecaria vigente (Texto Refundido del 8 de febrero de 1946).

24. Cfr.:utsuprar\ota9.

228 T e r e s a A s u n c ió n J i m é n e z P a r í s