Page 32 - RamatGanReport

‫‪ .2.1.6‬אתגרים במימוש פינוי ובינוי‬

‫פרויקטים לפינוי ובינוי נדרשים למנוף כלכלי על מנת שיצאו אל הפועל‪ ,‬למימון העלויות הבסיסיות‪ ,‬כגון עלויות הריסה ובניה‪,‬‬
‫עלויות עקיפות (אגרות‪ ,‬תכנון‪ ,‬ליווי משפטי‪ ,‬שיווק וכו')‪ ,‬דיור חלוף לדיירים‪ ,‬מיסוי‪ ,‬מימון‪ ,‬רווח יזמי וכו'‪ .‬המנוף הכלכלי‬

‫מושג על ידי הקמת מספר רב יותר של יחידות דיור ושטחים מניבים מהקיים‪ ,‬בנתון הנמדד לרוב במכפיל יחידות דיור‪.‬‬
‫בנוסף לציפוף הנוצר עקב מכפילי הבניה הכלכליים‪ ,‬תכניות לפינוי ובינוי נדרשות להפריש קרקע לצורכי ציבור עבור‬
‫האוכלוסיה המתוכננת להתגורר בהם‪ .‬אלו כוללים באופן הבסיסי ביותר שטחים פתוחים המוגדרים כדרישת "סף הבית"‬
‫המינימאלית בסך ‪ 3‬מ"ר לנפש‪ ,‬שטחי מגרשים למבני ציבור "גדולים"‪ ,‬לרוב עבור כיתות לימוד בית ספר יסודי הנדרש להיות‬
‫בסמוך לאוכלוסיה המשורתת‪ ,‬ושטחי מגרשים או שטחים מבונים בתוך המגרשים הסחירים‪ ,‬עבור צרכי ציבור "קטנים" כגון‬

‫גני ילדים‪ ,‬מעונות‪ ,‬בתי כנסת וכו'‪.‬‬
‫מעבר לאלו‪ ,‬מקובל לדרוש מתכניות פינוי ובינוי הפרשות נוספות בקרקע או בשטחי בניה לתועלות ציבוריות‪ ,‬כפיצוי על‬
‫השפעתם על הסביבה‪ .‬הפרשות ומטלות אלו מצמצמות עוד יותר את שטח המגרשים הסחירים המתקבלים ומעלות את‬
‫עלויות ההקמה ובכך את המנוף הכלכלי הנדרש‪ .‬התוצאה היא לרוב בניה צפופה מאד המהווה חריגה משמעותית לסביבתה‪.‬‬

‫על מנת לבחון באופן כמותי את היתכנות הפרויקטים לפינוי ובינוי ויכולתם לעמוד בדרישות הציבוריות‪ ,‬ערכנו מודל כמותי‬
‫המציג את היקפי הבניה הנדרשים לתכנית פינוי ובינוי תיאורטית‪ ,‬תחת מספר הנחות מוצא‪:‬‬

‫הערות‬ ‫ערך‬ ‫הנחת מוצא‬
‫‪3.5‬‬ ‫מכפיל יח"ד‬
‫המכפיל הממוצע שנמצא ככלכלי על פי בדיקה שמאית שנערכה ע"י‬ ‫‪ 130‬מ"ר‬
‫לבנה אשד במסגרת דוח החוקרת לתכנית רג‪/‬מק‪/340/‬ג‪53/‬‬ ‫שטח בניה ברוטו על‬
‫אומדן מקובל בבניה רוויה לפי תקנים עכשויים‬ ‫‪ 2.8‬נפש ליח"ד‬ ‫קרקעי ליח"ד‬
‫נפש ליח"ד‬
‫ממוצע עירוני‬

‫ממוצע עירוני‬ ‫‪1.46%‬‬ ‫גודל שנתון‬
‫‪ 0.3‬ד' לכיתה‬ ‫בי"ס יסודי‬
‫על פי המדריך החדש להקצאות שטחים לצרכי ציבור‪ ,‬בי"ס יסודי‬
‫ביישוב עירוני מרקם קיים‪ 27 ,‬תלמידים בכיתה‪.‬‬ ‫‪ 0‬ד'‬ ‫בי"ס תיכון‬ ‫הפרשות‬
‫יוקמו מחוץ לתחום התכנית‬ ‫‪ 0‬ד'‬ ‫לצרכי‬
‫צרכי ציבור‬ ‫ציבור‬
‫גני ילדים‪ ,‬מעונות יום‪ ,‬בתי כנסת וכו' ישולבו במגרשים הסחירים‪.‬‬ ‫נוספים‬

‫הקצאות שטח עבור דרישת "סף הבית" בלבד‪ ,‬לפי ‪ 3‬מ"ר לתושב‬ ‫‪ 3‬מ"ר לנפש‬ ‫שטח פתוח‬
‫במרקם עירוני קיים‬ ‫‪ 25%‬משטח התכנית‬
‫רחובות‬
‫הפקעות להרחבת רחובות קיימים והשלמת רצפים‬

‫המודל מציג שלוש תכניות תאורטיות לפינוי בינוי בשטח זהה‪ ,‬ובצפיפויות "נכנסות" שונות‪ ,‬מ‪ 7.7-‬ועד ‪ 13‬יח"ד‪/‬ד' ברוטו‪.‬‬
‫המודל מחשב את מספר יחידות הדיור הנדרש במצב המוצע ובהתאם מציג את ההפרשות הציבוריות הנדרשות‪ .‬בסוף מציג‬
‫המודל את סף השטח הסחיר הנותר לאחר ההפרשות הציבוריות‪ ,‬ואת הצפיפות והיקפי הבניה הנדרשים‪ .‬היקפי הבניה‬
‫מוצגים כנתון חר"ק ‪" -‬רצפה חלקי קרקע"‪ .‬אלו למעשה אחוזי הבניה העל קרקעיים ברוטו‪ ,‬ומבטאים היטב את נפחי הבניה‬

‫המתקבלים‪.‬‬
‫ולהלן תוצאות המודל עבור שלושת התכניות התאורטיות‪:‬‬

‫רח"ק‬ ‫צפיפות‬ ‫שטח‬ ‫הפרשות לצרכי ציבור‬ ‫יח"ד‬ ‫יח"ד‬ ‫צפיפות‬
‫נטו‬ ‫סחיר‬ ‫מתוכננות‬ ‫קיימות‬ ‫ברוטו‬
‫‪6.7‬‬ ‫שטחים שטחים רחובות‬ ‫קיימת‬
‫‪7.8‬‬ ‫מוצעת‬ ‫‪ 4.8‬ד'‬ ‫חומים ירוקים‬ ‫‪245‬‬ ‫‪70‬‬
‫‪10.2‬‬ ‫‪ 4.5‬ד'‬ ‫‪270‬‬ ‫‪77‬‬ ‫יח"ד‪/‬ד'‬
‫יח"ד‪/‬ד'‬ ‫‪ 4.0‬ד'‬ ‫‪ 2.5‬ד'‬ ‫‪ 2.1‬ד'‬ ‫‪ 0.7‬ד'‬ ‫‪315‬‬ ‫‪90‬‬
‫‪ 2.5‬ד'‬ ‫‪ 2.3‬ד'‬ ‫‪ 0.7‬ד'‬ ‫‪7‬‬
‫‪51.3‬‬ ‫‪ 2.5‬ד'‬ ‫‪ 2.6‬ד'‬ ‫‪ 0.9‬ד'‬
‫‪7.7‬‬
‫‪59.8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪78.8‬‬

‫‪24.2‬‬ ‫‪ 1.2‬ד' ‪ 3.8‬ד' ‪ 2.5‬ד' ‪ 2.4‬ד' ‪186.5‬‬ ‫‪455‬‬ ‫‪130 13‬‬

‫‪ .2 32‬דוח חלופה נבחרת ‪ -‬המרקם הבנוי‬