Page 33 - RamatGanReport

‫מניתוח המודל עולות מספר מסקנות דרמטיות‪:‬‬
‫ •בהנחה שהיקפי בניה וצפיפות העולים על רח"ק ‪ 8.0‬וצפיפות ‪ 60‬יח"ד‪/‬ד'‬
‫נטו אינם רצויים‪ ,‬מהמודל עולה כי תחת הנחות המוצא שתוארו‪ ,‬לא ‬
‫ניתן לקיים פינוי ובינוי במרקימם בהם הצפיפות הקיימת גבוהה מ‪7.7-‬‬

‫חי"ד‪/‬ד' ברוטו‪.‬‬
‫ •על פי ניתוח הצפיפות הקיימת בעיר (ראה תרשים מימין)‪ ,‬במרבית‬
‫השכונות הוותיקות בעיר הצפיפות הקיימת נעה בין ‪ 7‬ל‪ 13-‬יח"ד‪ .‬כלומר‪,‬‬
‫ללא שינוי מהותי בהנחות המוצא‪ ,‬רק כ‪ 12%-‬משטח השכונות הותיקות ‬

‫בלב העיר מתאים לפינוי ובינוי‪.‬‬
‫ •פרויקטים לפינוי ובינוי במרקמים הרמת גניים הצפופים מתקשים מאד‬
‫לספק את הפתרונות לצורכי הציבור המזעריים עבור אוכלוסייתם בלבד‪,‬‬
‫ולא נראה כי ביכולתם לשאת הפרשות ציבוריות נוסתופ עבור השכונה‬

‫בהם הם ממוקמים‪.‬‬

‫מפת צפיפות הבניה הקיימת‪ ,‬נתוני יחידות דיור‬ ‫קיימות מספר אפשרויות להתמודדות עם אתגרים אלו‪:‬‬
‫לדונם קרקע "ברוטו‪-‬נטו"‪ .‬שטח הקרקע ברוטו‬ ‫ •הקטנת מכפיל יחידות הדיור הנדרשתו‪ .‬הקטנת מכפיל יחידות הדיור‬
‫כולל שטחים ציבוריים מקומיים‪ ,‬אך לא כולל‬ ‫ל‪ 3-‬לדוגמה‪ ,‬מאפשרת הגדלת הצפיפות "הנכנסת" ל‪ 9-‬יח"ד‪/‬ד' ברוטו‪.‬‬
‫הקטנת המכפיל יכולה להיות על ידי צמצום התמורות לדיירים‪ ,‬עלית ערך‬
‫שטחים ציבוריים גדולים ברמה כלל עירונית‪.‬‬ ‫הקרקע ושיקולים נוספים שיפחיתו עלויות ויגדילו את רווחיות הפרויקט‪.‬‬
‫ •צופיף בתי הסרפ‪ .‬בניית בתי ספר יסודיים במתכונת מצופפת מעבר‬
‫להנחיות המדריך מאפשרת צמצום הפרשת הצרכים לצרכי ציבור‪ ,‬ובכך‬
‫הקטנה של הצפיפות המתקבלת במצב המוצע‪ .‬על פי המודל‪ ,‬בניית בתי‬
‫ספר במתכונת זו מאפשרת הגדלת הצפיפות "הנכנסת" ל‪ 8.3-‬יח"ד‪/‬ד'‬

‫ברוטו‪.‬‬
‫ •קביעת תכסית מבונה מרבית‪ ,‬וקביעת יתרת השטחים הפתוחים במגרשים‬

‫הסחירים כשטיחם פתוחים לרווחת הציבור במנגנון זיקת הנאה‪.‬‬

‫מבדיקת המודל תחת שינוי הנחות המוצא כאמור‪ ,‬עולה כי ניתן לקיים פינוי ובינוי במרקם בצפיפות קיימת של כ‪12.4-‬‬
‫חי"ד‪/‬ד' ברוטו‪:‬‬

‫רח"ק‬ ‫צפיפות‬ ‫שטח‬ ‫הפרשות לצרכי ציבור‬ ‫יח"ד‬ ‫יח"ד‬ ‫צפיפות‬
‫סחיר‬ ‫מתוכננות‬ ‫קיימות‬
‫נטו‬ ‫שטחים שטחים רחובות‬ ‫ברוטו‬
‫חומים ירוקים‬
‫מוצעת‬ ‫קיימת‬

‫יח"ד‪/‬ד'‬ ‫יח"ד‪/‬ד'‬

‫‪ 0.3 372 124 12.4‬ד' ‪ 1.0‬ד' ‪ 2.5‬ד' ‪ 6.2‬ד' ‪7.8 60.2‬‬

‫הפעלת המודל תחת שינוי הנחות המוצא‪:‬‬
‫ •הקטנת מכפיל יחידות הדיור ל‪3.0-‬‬
‫ •הקמת בתי ספר במתכונת צפופה‬

‫ •הקטנת הקצאת השטחים הפתוחים ל‪ 1.0-‬מ"ר לנפש‬

‫על מנת להבטיח את מירב התמורה לעיר ולקהילה‪ ,‬תוך מזעור ההשלכות הסביבתיות‪ ,‬תכנית המתאר תקבע את היקפי הבניה‬
‫למגורים באזורים המתאימים לפינוי ובינוי כטווח בין הבסיסי למרבי‪ .‬תכנית המתאר תקבע קריטריונים למיצוי היקפי‬

‫הבניה המרביים‪:‬‬
‫ •קיום התחדשות עירונית‪ ,‬פינוי ובינוי‬
‫ •היקף הפרשות הקרקע לצרכי ציבור‬
‫ •שילוב שטחים ציבוריים במגרשים הסחירים‬

‫ •שימור נכסי מורשת‬
‫ •הפחתת תקני חניה מוצמדים לנכסים‪ ,‬והקמת חניונים ציבוריים‬
‫תכנית המתאר תנחה עריכת מסמכי מדיניות שכונתיים שיבחנו את יכולת הנשיאה של כל שכונה הן בהיבטי צרכי הציבור והן‬

‫בהיבטי התשתיות ויקבעו מתחמים וסדרי עדיפויות לפינוי ובינוי‪.‬‬

‫‪ .2‬דוח חלופה נבחרת ‪ -‬המרקם הבנוי ‪33‬‬