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價格反映的是災害，還是信任？
從美國看氣候變遷如何影響不動產市場的

「風險感知」

朱南玉

逢甲大學土地管理學系副教授兼主任

一、氣候災害頻傳，市場真的有在反應嗎？

近年來，極端氣候事件逐漸成為常態，不論是 2021 年德州寒潮造成大規模房
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屋毀損與保險理賠 ，或是佛州颶風伊恩襲擊後房價瞬間重挫 ，都讓我們看見氣候
災害對不動產市場的實質衝擊。歐洲也不例外，德國洪災後推動了保險制度與都市
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規劃的檢討 。在台灣，2024 年凱米颱風挾帶強降雨襲擊高雄，造成多區嚴重淹水
與房屋、廠房等損害，顯示極端氣候與不動產市場的連動性。

這些例子提醒我們，氣候變遷早已不再只是氣象報導或國際公約的議題，而是
直接影響土地與建物價值的關鍵因素。當前不動產市場是否真正反映這些風險？政
府應該如何規劃？不動產估價師與投資人如何判斷尚未發生但可能重創價值的風

險？

一項來自美國的最新研究（Sirmans etc., 2024）給出了相當有啟發性的答案：
市場上對氣候災害的定價，不僅取決於災害本身的發生機率，還取決於「人們相信
這些風險會不會真的發生」。換言之，風險的價格不是只有風險本身，而是風險有
多「被相信」(氣候變遷信念)。該研究團隊分析了美國 2014–2019 年間超過 4,800

筆商用不動產交易資料，這些標的是單一租戶型（single-tenant）建物，例如整棟
出租給物流中心、連鎖超市或醫療機構的建築物。通常這些不動產的租約類型多為
「淨租約」（net lease），意即承租戶會負擔大部分稅金、保險和維護費用，因此
其資本化率（Cap Rate）較能反映投資人對該資產風險與報酬的真實評價。

Sirmans 等人蒐集 FEMA（美國聯邦應急事務管理署 Federal Emergency

Management Agency, FEMA）全國災害風險指數和耶魯大學氣候意見地圖（如下所
示），透過實證研究釐清：「同樣的災害風險，是否會因為人們對氣候變遷的態度
不同，而出現不同的資本化率變化？」

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引自國家災害防救科技中心 https://den.ncdr.nat.gov.tw/1330/1334/1336/11358/12007/(瀏覽日
期:2025/5/8)
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林昱瑄（2024 年 10 月 10 日）。高保費、多颶風 佛州房市陷困境 坦帕逾半降價。世界新聞網。
取自 https://www.worldjournal.com/wj/story/121278/8282730
3
Koch, R. (2020). Aftermath of Dresden: New directions in German flood insurance. Casualty Actuarial
Society.