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 FEMA 全國災害風險指數（National Risk Index），提供各地自然災害的潛在
發生機率與影響程度；
 耶魯大學氣候意見地圖（Yale Climate Opinion Map），則呈現各地居民對氣

候變遷的理解、認同與擔憂程度。

二、研究發現：你「相信有風險」，價格就真的變了

Sirmans 等人指出，氣候變遷風險與人們的認知、討論度及社會屬性有顯著關
聯：

（一）風險愈高，報酬要求愈高

當一個地區的災害風險指數（如洪水、野火）提高一個標準差時，其資本化率
平均會增加 8.2 個基點（即 0.082%），這代表市場要求更高的報酬（風險溢酬）。

（二）「信不信有風險」決定了市場反應程度

研究也發現，在那些多數居民認為氣候變遷正在發生、而且可能對人類或社會
造成危害的地區，市場對風險的反應更加敏感。意即同樣的災害風險，其資本化率

上升幅度是其他地區的六倍以上。

（三） 討論愈多、意識愈強，風險愈會被反映

值得注意的是，如果一個地方的居民不只擔心氣候變遷，還經常談論這個議
題、接觸到媒體相關資訊，那麼災害風險對不動產價格的影響會更明顯，甚至可達
26–33 個基點（即 0.26%-0.33%）。

（四） 教育程度、年齡與政治立場都會影響價格

進一步檢視社會屬性的影響力，該研究也發現較年輕、受教育程度高、政治觀

點較自由（如支持民主黨）的社區，通常更能接受氣候變遷的科學觀點。即使當地
沒有發生重大災害，這些地區的房市也已提前把風險反映到價格中。相反地，在某
些較不相信氣候變遷的地區，只有當真正發生過災害時，市場才會做出價格調整，
這正是典型的「近期偏誤（Recency Bias）」，也就是人們只記得最近發生的事。

三、小結：台灣估價的借鏡

（一）給估價師人員的建議

1.適度參採社會風險認知

目前台灣不動產估價以物理(實質)風險與市場交易資料為主要依據，對於民眾
對災害風險的感受與態度較少納入考量。然而從美國實證研究可知，市場參與者對

氣候風險的主觀認知會影響資本化率等估價指標，顯示風險的「被感知程度」亦具
有相當影響力。建議未來在收益法運用中，可適度參考地區性風險意識變化，作為