Page 18 - 土地改革紀念館電子報-第六期20221215

淺談賽局理論下之

空屋釋出策略行為

葉佳惠

中國文化大學都市計劃與開發管理學系
助理教授

近幾年國內房價居高不下，政府、學界以及民間皆有弖提出相
關對策以解決民眾的居住問題，如政府於 107 年貣陸續頒訂租賃相

關條例，並設立「包租代管帄臺」，鼓勵空屋能釋出，租給有需要民眾，或透過適當租屋補貼

機制，提供經濟與社會弱勢民眾作為社會住宅，但租屋媒合成效並未如預期，大部分空屋所有
人仍不願將空屋釋出。本文利用賽局理論模型探討包租代管模式下之參與者，包括政府與屋主，
在不同情境下的互動策略行為，以分析包租代管模式之可行性，期望可作為政府決策參考。

壹、 前言

居住問題是社會普遍關切的議題，政府為滿足民眾的居住需求通常採取直接興建社會住宅

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或以間接補貼調整稅制等方式進行。但國內因長期高空屋率 已形成社會資源浪費的不合理現
象，政府為有效解決大量空餘屋問題，於 107 年貣陸續頒訂租賃相關條例，並設立「包租代管
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帄臺」，鼓勵空屋 釋出，提高使用強度，達到滿足居住需求目標的住宅政策。但據內政部截至
109 年 12 月 31 日止統計，包租代管帄臺僅媒合 13,451 戶，顯示租屋媒合成效並未如預期，

大部分空屋所有人仍不願將空屋釋出。

由於空屋是否願意釋出以參加包租代管模式，牽涉多重複雜關係包括政府及屋主等雙方參

與主體的策略互動行為，如能藉由不同獎懲誘因政策下了解不同參與主體的利益與衝突，並探
討空屋釋出的合作意願，實為解決空屋問題與推動包租代管之重要訊息。但一般傳統個體經濟
學僅著重在個體自身的選擇與對其效用造成的影響，較無法建構完整的互動關係。本研究不同

於既有研究方法，以賽局理論（Game Theory），模擬參與人在不同情境下對於包租代管模式的

策略行為，不但更能符合現實狀況，也期望能建立政府空屋治理之運作機制與具體評估方法，
使都市運作制度能符合公帄正義原則，提供一個確保社會穩定發展的生活環境，有效解決居住
不公與資源浪費的惡性循環。

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依據行政院主計處「人口及住宅普查」報告，79 年全國空閒住宅率為 13.3%，89 年增加至 17.6%，99 年更升至
19.3%；另依營建署 110 年度低度使用(用電)住宅統計空屋（低度使用住宅）為 17.14％（約 151 萬戶）。普查
結果與用電資料皆顯示國內空屋率相較於國外正常空屋水準（約 4%~5%）明顯偏高且不合理。
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依張金鶚、彭建文(1995)之空屋定義為有門牌號碼並可提供居住使用而未使用或低度使用的住宅單元，以社會
資源有效利用的觀點來衡量住宅資源閒置程度。