Page 19 - 土地改革紀念館電子報-第六期20221215

貳、 文獻回顧

由於空屋牽涉的議題廣泛，在國外學術界吸引不少學者注意，根據先前的研究結果顯示空

屋現象與都市發展呈現負關聯，即發展程度愈高的縣市空屋率愈低，反之則空屋率愈高，因為
空屋數量的增加是源於大量人口的外遷所導致，若城市的人口外移狀況嚴重將會面臨高失業率

與高空屋成長率的問題(林佳蓉、張金鶚， 2003)。但都市化程度較高的縣市因具有房地增值的
優勢，隨著房價不斷地推升，易讓投資人或建商產生有高的房價報酬預期，在景氣低迷時，反

而不願降價，寧可住宅閒置以等待房價上漲(彭建文， 2004)。Fallis & Smith (1984) 也指出在
傳統供需均衡模型中，由於短期住房供給不具彈性下，如需求降低，應導致房價下跌；但賣方

寧可減少供給，也不願遭受損失，故未達成交易的餘屋尌形成空屋。Genesove and Mayer (2001)
發現在買賣方期待不動產市場未來趨勢為樂觀的條件下，即使目前市場價格低於賣方要求的價

格，賣方並不會降價求售，寧願花更長的時間等待願意支付更高價格的買方，因而增加空屋數
量。故都市發展對空屋率的影響隨著都市化程度不同而有不同影響，都市發展程度較高的縣市，

其空屋主要是投資人或建商對市場景氣的預期而空置所造成的，而發展較低的縣市，人口外移
才是造成空屋增加的要因。

除總體因素外，房屋所有權人行為與建物特徵對空屋的影響程度也會不同。林佳蓉、張金
鶚 (2003) 將屋主分為積極型、消極型與投資型三種，分析屋主行為與空屋現象之關聯性，其

研究發現積極型屋主有租售房屋的意願，卻受限於房屋本身住宅屬性或市場景氣；消極型屋主
則無租售意願，也惰於處理空屋；投資型屋主則基於預期未來景氣好壞而選擇繼續空置或出售。

在住宅屬性上，Carrillo and Pope（2012）以 1997 年至 2007 年間的華盛頓特區都會區資料分析，
發現住宅產品型態不同的確造成銷售時間的不同；公寓銷售期間會比獨棟住宅長，且銷售期間

也隨不同區域而不同。相同地，林子欽、林韋宏、彭建文 (2003) 認為具有異質性的住宅，會
因成交量相對較少，缺乏交易時的參考價格，易造成空屋期間拉長，也增加空屋形成機率。

另一方面，如果空屋為供給超過需求的現象，那麼大量空屋的存在能否因供過於求，使空
屋所有人降低租金，而減少房屋需求者之住房負擔成本？但實際上，租金與空屋率並不一定存

在反向關係，反而有高空屋率與高租金併存的悖論(Eubank and Sirmans, 1979)。這些閒置住宅
非但未能以量制價壓抑房價，還因排擠效應造成資源嚴重浪費。又由於房屋所有者可因不動產

的持有享有增值的利益，但無房產者多屬中低收入戶，不但不具有房地增值的優勢，隨著房價
不斷地推升，住房成本負擔也遠超過有房產者。空屋雖具有維持市場正常運作的存在需要，但

國內高房價、高空屋率已出現住宅資源的錯置與浪費。上述研究回顧也證實空屋能否釋出與預
期報酬的高低有所關連，也顯示住宅的投資性對空屋形成具有重要影響性，且位在都市化程度

高的縣市，具有高遷移性與高投資性的小面積住宅，形成空屋的機會也較大。
目前國內空屋治理的政策施行上，林秋瑾、張金鶚 (2000)提出短期可行措施與長期預防策

略。短期措施的要點，在於先使租賃市場上的承租人與出租人在法律面皆能受到足夠的保障、
消弭雙方資訊不對等情形，並透過住宅品質評鑑，消除購屋及租屋者之疑慮。至於中長期策略，

則為減少住宅市場的過度供給及消除老舊窳陋房屋，促進空屋釋出再利用，才能有效降低國內
空屋數。為達到促進空屋釋出、抑制投機問題以及減少房地產買賣暴利，可從提高住宅持有成