Page 549 - บทความทางวิชาการหลักสูตร ผู้พิพากษาหัวหน้าศาล รุ่นที่ 21

๕๓๗

ิ
่
ซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหวางจ าเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพจารณาคดี
ผู้บริโภค พ.ศ.๒๕๕๑ มาตรา ๑๑ จ าเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสม

ภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็น

การไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่า

ในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.๒๕๒๒ มาตรา ๒๒ (๒) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความ

้
ิ
เข้าใจผิดในสาระส าคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระท าโดยใช้หรืออางองรายงานทางวิชาการ สถิติ
ั
หรือสิ่งใด สิ่งหนึ่งอนไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่เป็นการไม่เป็น
ธรรม ดังนี้ แม้จ าเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพพาททั้ง ๒ แปลง ส่วนของจ าเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด
ิ
ื้
ั
ื้
ิ
แต่ตามแผ่นพบโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพพาทที่เป็นทางเข้าออกและพนที่ติดชายหาดติดต่อกับพนที่
ื้
ิ
อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระส าคัญเกี่ยวกับที่ดินพพาททั้ง ๒ แปลง ซึ่งเป็นพนที่ใช้
ิ
ั
สอยอนมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ท าให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพพาททั้ง ๒ แปลง
เป็นพนที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของ
ื้
จ าเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตามพระราชบัญญัติ
คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.๒๕๒๒มาตรา ๒๒ (๒) จ าเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จ าเลยไม่แสดงให้

ื่
ิ
ชัดแจ้งเพอให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพพาททั้ง ๒ แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่ง
เป็นหน้าที่ของจ าเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระท าให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทาง

ั
การค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จ าเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จ าเลยก็ต้องผูกพนตาม
ั
ั
แผนผังในแผ่นพบโฆษณาและแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพบจะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้
ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง ๒ แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพอ
ื่
ใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันส าหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาท าให้ที่ดิน

ื่
ิ
พพาททั้ง ๒ แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพอใช้หรือเพอประโยชน์ร่วมกันส าหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์
ื่
ื่
ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้วยังหมายความถึงทรัพย์สินอนที่
มีไว้เพอใช้หรือเพอประโยชน์ร่วมกันส าหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดัง
ื่
ื่
บัญญัติความตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ มาตรา ๔ และมาตรา ๑๕ ทั้งนี้ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะ
ขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์

ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตามเพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผล

ของกฎหมาย

กรณีที่มีบทบัญญัติมาตรา ๑๐ และมาตรา ๑๑ ออกมาใช้บังคับดังกล่าว

ั
ื่
จึงนับว่าเป็นการรองรับหลักข้อตกลงนอกสัญญาไว้เป็นลายลักษณ์อกษร เพอขจัดความไม่เท่าเทียมกันในการ