Page 62 - บทคัดย่อเล่ม 1

๕๘

ค ำชี้ขำดเกี่ยวกับสัญญำซื้อขำย

28. ข้อพิพำทหมำยเลขแดงที่ 116/2558

ประเด็นข้อพิพำท : 1.ผู้เรียกร้องมีสิทธิเลิกสัญญำหรือไม่
๒. ผู้คัดค้ำนจะต้องรับผิดหรือคืนเงินที่ช ำระไปพร้อมดอกเบี้ยให้แก่ผู้เรียกร้องหรือไม่
คู่พิพำทน ำสืบพยำนแล้วข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่ำ เมื่อวันที่ ๘ ตุลำคม ๒๕๕๒
ผู้เรียกร้องท ำสัญญำซื้อขำยห้องชุด ในโครงกำรอำคำรชุด ซึ่งมีผู้คัดค้ำนเป็นเจ้ำของโครงกำรดังกล่ำวและเป็นผู้ขำย

โดยข้อ ๓ ของสัญญำก ำหนดรำคำซื้อขำยเป็นเงินจ ำนวน ๓,๙๕๐,๐๐๐ บำท แบ่งช ำระออกเป็นหกงวด โดยงวดที่หก
จ ำนวน ๓๕๐,๐๐๐ บำท ช ำระภำยใน ๑๔ วัน นับแต่วันที่ผู้เรียกร้องรับมอบห้องชุดและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ให้แก่ผู้เรียกร้อง โดยมี กรรมกำรผู้มีอ ำนำจของผู้คัดค้ำนเป็นผู้ลงนำมในฐำนะกรรมกำรของผู้คัดค้ำน โดยผู้เรียกร้อง
ได้ช ำระใน งวดที่ 1-5 แล้ว จ ำนวน ๓,๖๐๐,๐๐๐ บำท ต่อมำเดือนมกรำคม ๒๕๕๖ ผู้คัดค้ำนยื่นขอจดทะเบียน
อำคำรชุดและออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนำมของผู้คัดค้ำน โดยส ำนักงำนที่ดินได้ออกหนังสือส ำคัญแสดง
กำรจดทะเบียนอำคำรชุดในวันนั้น และออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ผู้คัดค้ำนก็ไม่ได้แจ้งให้ผู้เรียกร้องทรำบ
ผู้เรียกร้องจึงแจ้งไปยังกรรมกำรของบริษัทผู้คัดค้ำนว่ำผู้คัดค้ำนเป็นฝ่ำยผิดสัญญำ และบอกเลิกสัญญำเพรำะไม่
ด ำเนินกำรโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภำยในเวลำที่ก ำหนด

ค ำวินิจฉัยชี้ขำด

มีประเด็นต้องวินิจฉัยประกำรแรกว่ำ ผู้เรียกร้องมีสิทธิเลิกสัญญำหรือไม่ ในส่วนนี้เห็นควรวินิจฉัย
ก่อนว่ำผู้คัดค้ำนผิดสัญญำหรือไม่ เมื่อผู้เรียกร้องไม่ได้ถือเอำก ำหนดเวลำกำรก่อสร้ำงแล้วเสร็จเป็นสำระส ำคัญ ส่วนที่
ก ำหนดไว้ในข้อสัญญำ ว่ำผู้เรียกร้องจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภำยใน ๑๔ วัน นับแต่วันที่ได้รับใบอนุญำต
อำคำรชุด โดยผู้ขำยจะแจ้งให้ผู้ซื้อทรำบถึงวันที่กำรก่อสร้ำงแล้วเสร็จล่วงหน้ำไม่น้อยกว่ำ ๑๔ วัน เดือนมกรำคม
๒๕๕๖ ผู้คัดค้ำนยื่นขอจดทะเบียนอำคำรชุดและออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนำมของผู้คัดค้ำน
โดยส ำนักงำนที่ดินได้ออกหนังสือส ำคัญแสดงกำรจดทะเบียนอำคำรชุดในวันนั้น และออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

แต่ผู้คัดค้ำนก็ไม่ได้แจ้งให้ผู้เรียกร้องทรำบ ผู้เรียกร้องจึงแจ้งไปยังกรรมกำรของบริษัทผู้คัดค้ำนว่ำผู้คัดค้ำนเป็นฝ่ำยผิด
สัญญำ และบอกเลิกสัญญำเพรำะไม่ด ำเนินกำรโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภำยในเวลำที่ก ำหนด หลังจำกนั้นผู้เรียกร้อง
พบว่ำผู้คัดค้ำนไม่ได้ด ำเนินกำรจัดตั้งนิติบุคคลอำคำรชุดตำมกฎหมำยและตำมที่ตกลงกันไว้ในสัญญำซื้อขำย
ผู้คัดค้ำนจึงไม่อำจโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้เรียกร้องได้แม้จะมีกำรจดทะเบียนอำคำรชุดแล้วก็ตำม อย่ำงไรก็ตำม
ผู้คัดค้ำนเบิกควำมว่ำพร้อมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้เรียกร้องแล้ว ซึ่งตำมกฎหมำยจะต้องมีกำรจด
ทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุดพร้อมกับกำรโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก โดยได้ร่ำงข้อบังคับของนิติบุคคลอำคำรชุด
เพื่อใช้ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมำ ได้แจ้งผู้เรียกร้องทำงไปรษณีย์อิเล็กทรอนิกส์เพื่อให้ท ำกำรจดทะเบียน
โอนกรรมสิทธิ์ห้อง เมื่อพิจำรณำร่ำงข้อบังคับที่ผู้คัดค้ำนอ้ำง เห็นได้อย่ำงชัดแจ้งว่ำเป็นข้อบังคับนิติบุคคลอำคำรชุดที่
จัดเตรียมไว้อย่ำงรีบร้อนไม่ได้ผ่ำนกำรพิจำรณำไตร่ตรองอย่ำงถี่ถ้วน โดยน ำเอำแบบข้อบังคับของอำคำรชุดบ้ำนกลำง

คอนโดมำแก้ไขเพียงเล็กน้อย ซึ่งเห็นได้ว่ำยังคงปรำกฏชื่ออำคำรชุดบ้ำนกลำงคอนโดอยู่หลำยแห่ง ทั้งในข้อ ๒ ข้อ ๖
ในส่วนนิยำมค ำว่ำ “นิติบุคคลอำคำรชุด” ค ำว่ำ “ทรัพย์ส่วนกลำง” ค ำว่ำ “ข้อบังคับ” ค ำว่ำ “คณะกรรมกำร” และ
ค ำว่ำ “กรรมกำร” กับ ข้อ ๒๙(๙) และยังไม่ระบุที่ตั้งของส ำนักงำนนิติบุคคลอำคำรชุดให้ครบถ้วน แสดงให้เห็นว่ำกำร
จัดเตรียมร่ำงข้อบังคับฉบับนี้เป็นไปอย่ำงเร่งรีบ รำวกับว่ำเตรียมไว้ส ำหรับกำรต่อสู้คดีนี้เป็นกำรเฉพำะ และยังไม่มีกำร
จดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุดแต่อย่ำงใด พยำนหลักฐำนของผู้คัดค้ำนจึงไม่น่ำเชื่อว่ำผู้คัดค้ำนพร้อมที่จะจดทะเบียน
นิติบุคคลอำคำรชุดและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้เรียกร้องดังที่กล่ำวอ้ำงข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่ำผู้คัดค้ำนเป็นฝ่ำย
ผิดสัญญำในส่วนนี้ ปัญหำต้องวินิจฉัยต่อไปว่ำ ผู้เรียกร้องใช้สิทธิบอกเลิกสัญญำโดยชอบด้วยกฎหมำยหรือไม่ เห็นว่ำ
ข้อสัญญำที่ก ำหนดว่ำผู้เรียกร้องจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภำยใน ๑๔ วัน นับแต่วันที่ได้รับใบอนุญำตอำคำร

ชุด โดยผู้ขำยจะแจ้งให้ผู้ซื้อทรำบถึงวันที่กำรก่อสร้ำงแล้วเสร็จล่วงหน้ำไม่น้อยกว่ำ ๑๔ วัน นั้น แม้จะเป็นกำรช ำระ
หนี้ที่มีก ำหนดเวลำไว้ แต่ก็หำใช่ก ำหนดเวลำที่ชัดเจนไม่ ดังที่วินิจฉัยแล้วว่ำมิใช่ก ำหนดเวลำที่คู่สัญญำถือเป็น
สำระส ำคัญที่ผู้เรียกร้องจะบอกเลิกสัญญำได้ทันทีตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ ๓๘๘ สิทธิบอกเลิก