Page 218 - Comentarios al Reglamento de inscripción de Registro de Predios

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Manzano Solano y Manzano Fernández (2008), refieren que la acumulación o agrupación consiste
en la reunión de dos o más fincas inmatriculadas o de parte de ellas en una sola que pasa a formar
una finca registral nueva.
Al respecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios —aprobado por la Resolución
del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN en su artículo
66— define a la acumulación como el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes
relativas a otros tantos predios.
Ahora bien, conforme al principio de especialidad, la acumulación se realiza abriendo una nueva
partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne
la partida en la cual quedan acumulados. De esta manera, la acumulación supone la apertura de una
partida registral que acoge a la nueva unidad inmobiliaria resultante de agrupar dos o más unidades
inmobiliarias registradas en partidas independientes, cuyas partidas van a resultar canceladas.
Nótese pues, que la acumulación es un acto que se considera de disposición, pues se produce una
transformación radical, si bien en el ámbito físico, del inmueble. (Gonzales Barrón, 2012, p. 217).
La acumulación de predios se efectúa comprendiendo en una, dos o más partidas independientes
relativas a otros tantos predios, de lo que se desprende que no cabe acumular partidas en las que
se encuentren registrados los derechos de superficie, tal como ha tenido oportunidad de señalar el
Tribunal Registral en la Resolución N° 2068-2014-SUNARP-TR-L de fecha 30 de octubre de 2014,
debido a que la acumulación comprende a los predios, mas no a los derechos. Esto debido a que la
partida que acoge al derecho de superficie resulta ser especial (art. 141 Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios), carente de independencia respecto a la partida donde obra registrado el
terreno sobre o bajo el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción
en propiedad (art. 1030 Código civil), y que a la extinción del derecho (de superficie), se procederá
a su cierre por parte del registrador, extendiendo simultáneamente en la partida registral del predio
una anotación en la que se deje constancia de dicho cierre (art. 143 Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios), revirtiendo automáticamente la propiedad de las construcciones edificadas en
mérito al derecho de superficie en favor del titular del terreno registrado.
Finalmente, para acumular dos o más predios previamente el bien inmueble se debe haber
inmatriculado, parcelado (en caso de predios rurales), habilitado (en caso de predios urbanos),
independizado o subdividido.
2. Presupuestos:
De acuerdo con el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para
que proceda la acumulación de inmuebles se requiere que:
a. Los inmuebles que se pretenden acumular constituyan un todo sin solución de
continuidad
Ello significa que los inmuebles a acumular deben formar perímetro a través de un lindero, no
bastando un simple cruce de líneas en forma diagonal. La justificación de este requisito se halla
en el sistema de folio real, por el cual cada finca material da lugar a la apertura de una hoja en el
Registro (Gonzales Barrón, 2012, p. 219), lo cual se quebrantaría con acumulaciones artificiales
entre predios no colindantes, por cuanto introducirían la deficiente organización registral en
base de personas, algo no admitido por nuestro ordenamiento jurídico.
Sin embargo, si bien el presupuesto citado no se presenta en el caso de las secciones de
dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la acumulación
se justifica en tanto las secciones a acumular constituyan una unidad funcional y la falta de
continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen, lo que
implica que se encuentren bajo la misma edificación. Ejemplo de este supuesto, vendría a ser
los locales de edificios en régimen de propiedad horizontal con el garaje, en la que si bien las
secciones exclusivas no son colindantes, la unidad pretendida a través de la acumulación se

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