Page 219 - Comentarios al Reglamento de inscripción de Registro de Predios

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

determina por el destino económico (CHICO Y ORTIZ, 1994, p. 531).
Al respecto, la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN mediante la cual se aprobó la Directiva
sobre el Régimen de Propiedad exclusiva y Común, establece la necesidad del acuerdo de
modificación del reglamento interno para proceder a la acumulación, conforme lo exige el art.
142 del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA,
es decir, se requiere que tal acuerdo sea aprobado por la Junta de propietarios a pedido del
interesado. Sin embargo, en caso de permitirlo, el reglamento interno a través de cláusula
expresa, conteniendo el consentimiento previo, el mismo propietario podría efectuar la
modificación pertinente del reglamento interno respecto a las cuotas de participación que
correspondería a la nueva unidad inmobiliaria, sin perjudicar a terceros.
Estas modificaciones, necesariamente, requieren constar en el reglamento interno, pues de lo
contrario se generaría una contradicción entre el reglamento interno inscrito –el que continuaría
conteniendo las anteriores secciones de propiedad exclusiva, con sus áreas y porcentajes
originarios- y las partidas de las secciones de propiedad exclusiva involucradas en la acumulación,
que publicitarían un número distinto de secciones, área y porcentaje de participación en los bienes
comunes. (Resolución N° 1271-2014-SUNARP-TR-L de fecha 03 de julio de 2014).
b. Pertenezcan al mismo propietario
Esta exigencia resulta ineludible para el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por
cuanto con la apertura de una nueva partida registral, el derecho de propiedad del titular de dos o
más predios con motivo de la acumulación pasará a recaer sobre la integridad del predio acumulado.
Este propietario podrá ser un único propietario o dos o más copropietarios, pero siempre se ejercerá
la propiedad sobre el íntegro de la nueva área del predio y no de manera parcelada sobre las
antiguas porciones que integraban cada uno de los predios antes de la acumulación.
Reafirmando esta exigencia, en la Resolución N° 258-2013-SUNARP-TR-L a propósito de
la acumulación de dos predios que si bien pertenecían a la Municipalidad Metropolitana de
Lima, en uno de ellos la Corporación Financiera de Desarrollo S.A. contaba con un dominio
fiduciario, el Tribunal Registral tomando en cuenta que la inscripción de la transferencia a favor
del Fiduciario se realiza en el rubro “títulos de dominio”, lo que conlleva a que este último
tenga poder de disposición para transferir, constituir derechos y gravar el mismo (Directiva
N° 007-2008-SUNARP/SN que regula la inscripción de fideicomisos), en tanto se encuentre
vigente el fideicomiso, lo que implica que el fideicomitente no ejerza dominio sobre el predio,
ha señalado que “si bien no existe inconveniente en que dos predios sobre los que se ejerce
dominio fiduciario se acumulen, supuesto en el que en la nueva partida que se abra figurará
como titular de dominio fiduciario el Fiduciario”, no resulta posible “que se acumulen un predio
que no está sujeto a dominio fiduciario y un predio sujeto a dominio fiduciario, porque un mismo
predio no puede tener dos distintos propietarios sobre partes determinadas del mismo”.
Al respecto, considero que no existe limitación legal alguna para que puedan agruparse en una
nueva unidad inmobiliaria, predios pertenecientes a distintos propietarios de un modo directo,
siempre y cuando estos últimos determinen el porcentaje (cuota ideal) que corresponderá a
cada uno de ellos, respecto a la nueva unidad inmobiliaria, que en base al principio de titulación
auténtica dicha voluntad deberá constar asentado en escritura pública.
Esto debido a que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es una norma
instrumental que tiene por objeto facilitar el ingreso al Registro, los actos y contratos que
constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles (art. 2019 numeral 1 del Código civil), mas no es una norma sustantiva que pueda
determinar que actos o contratos son o no inscribibles, dado que esto solo corresponde a la ley.

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