Page 222 - Comentarios al Reglamento de inscripción de Registro de Predios

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Aunado a ello, el Tribunal Registral ha señalado que “las discrepancias entre el plano catastral
y la información que se desprende de los antecedentes registrales o entre el plano del predio
acumulado y los antecedentes registrales, no constituyen obstáculos para la inscripción
siempre que se encuentren dentro del rango de tolerancias permitido, no afecten áreas
de predios colindantes y se trate de los mismos predios conforme al informe de catastro”
(Resolución N° 248-2015-SUNARP-TR-L).
Finalmente, el Registrador en observancia del art. 2011 del Código civil y los articulos. 31 y 32
del Reglamento General de los Registros Públicos, confrontará la adecuación del título con los
respectivos antecedentes registrales; verificará la existencia de obstáculos que puedan emanar
de las partidas a acumular y que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción;
verificar que los documentos que conforman el título se ajustan a lo dispuesto en los artículos
66, 67 y 68 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, verificar la capacidad del
o los otorgantes de la acumulación, entre otros.
5. Acumulación de predios gravados
El tema a tratar es de suma importancia, puesto que si algunos o todos los inmuebles a
acumular se encuentra gravados, dichos gravámenes, como es lógico suponer, afectarán a la
totalidad del inmueble acumulado. Es más, la situación se complica si los gravámenes están a
favor de dos o más acreedores o titulares de derechos, pues en dicho supuesto se generará
un problema en cuanto a su prelación.
5.1. Inmuebles gravados a favor de un solo acreedor: el presente supuesto no genera ningún
inconveniente, puesto que si los inmuebles a acumular se encuentran hipotecados o embargados
a favor de un único acreedor, los gravámenes serán trasladados por el registrador a la nueva
unidad inmobiliaria resultante de la acumulación, “sin exigir su autorización, pues la posibilidad
de perjuicio es nulo para este dado que conserva el rango prioritario de su garantía frente a
futuros acreedores del predio acumulado” (Resolución N° 022-2013-SUNARP-TR-T).
5.2. Inmuebles gravados a favor de dos o más acreedores: como resulta obvio, el problema
se suscita cuando los inmuebles a acumular se encuentran gravados a favor de dos o más
personas, ejemplo: el inmueble X se encuentra hipotecado a favor de A y el inmueble Y está
hipotecado a favor de B. En este supuesto, habrá un problema relativo a la prelación de las
hipotecas, puesto que al acumularse ambos inmuebles, las dos hipotecas se trasladarán a la
nueva unidad inmobiliaria perdiendo una de ellas la prioridad, lo cual significa que se perjudicaría
a uno de los acreedores hipotecarios. Y es que si se llega a ejecutar el inmueble, el que tiene
prioridad llegaría a satisfacer su acreencia, en base a la tutela brindada por el principio de
prioridad de rango regulado en el artículo 2022 del Código Civil.
A efectos de evitar situaciones de riesgo para los acreedores respecto al rango de su garantía
real que pueda verse postergado con motivo de la acumulación, el artículo 68 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, ha dispuesto que en los casos en los que dos o más
predios materia de acumulación estén gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, será
necesario presentar, además de la solicitud de acumulación, el parte notarial de la escritura pública
otorgada por los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, en la que expresen su
conformidad con la acumulación, y determinen entre ellos el rango de dichas garantías.
Este consentimiento implica que los acreedores hipotecarios estén de acuerdo con la
acumulación llevada a cabo por el titular registral, y que entre ellos exista un acuerdo respecto
a la determinación del rango de hipotecas, lo que implica un pacto de cesión de rango de
hipoteca, la que debe constar en instrumento público.
Ahora bien, en el caso de que dos o más predios materia de acumulación se encuentren
afectados por medidas cautelares, el artículo 68 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios ha establecido que el Registrador solo inscribirá la solicitud de acumulación de
predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorización de

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