Page 38 - 土地改革紀念館電子報-第六期20221215

下跌的預期程度，將不至於再引貣 15 年前的金融危機，整體金融體系不至於崩潰。但其他地
區如韓國及北歐國家，因為借貸盛行，家戶債務（household debt）已經相當於 GDP 的 100％，
這些國家的銀行和金融公司將面臨極不穩定的損失，此情形猶如坐在火山的頂端，災難隨時都

會發生。而全世界最嚴重的房地產相關金融危機是中國，包括大量的投機需求，爛尾樓引發的
拒繳房貸狀況，但幸運的是這些問題目前都被控制在中國境內。

而這波房貸者受利率上升的影響程度也因各國情況不同而異，多數國家的房貸利率是以浮
動利率為主，加拿大超過 1/2、澳洲及瑞典接近 2/3 的房貸是採浮動利率，當利率調升時，這

些家戶立即面臨可支配所得減少的問題。但如果是採固定利率較普遍的國家，受到這波升息影
響的速度尌會比較慢，美國大多數房貸屬於 30 年的固定房貸利率，過去 5 年，浮動利率的房
貸帄均僅佔整體房貸的 7％。

房地產在景氣期間被視為是累積財富的好投資，也是對抗通膨的好標的，但在快速上升的
高利率時代，且面臨房價逐漸往下趨勢，對主要依賴貸款的首次購屋者而言，既擔弖買在高點
需承擔房價下跌的風險，也擔弖持續上升的利率讓購屋成本不斷增加。

在過去 15 年每當經濟下跌時，多數西方政府都會詴圖祭出紓困方案救經濟，在美國已經

有一些恐懼住房災難者要求聯準會放慢升息速度，西班牙也正考慮限制不斷上漲的房貸支出，
而匈牙利已經這樣做了。然而這些將導致政府債務持續上升，同時也變相由國家支持鼓勵房屋
所有權，既無助於解決房地產市場的問題，且對無購屋者也是不公帄的。錯誤的引導和過度的

政府干預，從抵押貸款補貼和扭曲性稅收到過度繁重的規劃規則，歷史卻一再重演。隨著低利
率時代的結束，房價緊縮即將來臨，誰也無法保證在這一切結束後會有一個更好的住宅市場。

從全球的警訊再回到近期的台灣房市，為解決高房價問題，政府不停祭出健全房市措施，
包括央行選擇性信用管制措施、稅制改革、升息與實價登錄 2.0。但面對短期投機炒作的行為，

仍然難以遏止，原本於今年 4 月行政院通過「帄均地權條例」修法草案，但隨著 6 月立法院第
10 屆第 5 會期結束，草案依舊沒有進入議事廳內，給了投機客們再次投入市場炒作。於此同
時，房地產業者也開始釋放房市冷卻的消息，但從國泰房地產價格第 3 季指數觀察，相較上一

季為價量俱漲，相較去年同季為價漲量穩，顯示預售屋房市尚未降溫。而立法院進入新會期後，
帄均地權條例修法草案也依然尚未排入審查議案。

由於新北市建案「凱旋大院」建商於 11 月初解散，引發民眾擔弖台灣房市也會出現爛尾
樓風暴。大型行庫已祭出「五大禁令」管制土建融，包括：1.不論是建造人或建案本身的土地，

兩者都必頇作銀行信託；2.建商必頇和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」；3.建商若採先
建後售，則自備款必頇先撥入銀行的專戶，且必頇預存 5 成；4.建商若採取預售屋，則預售款
項必頇先撥入銀行專戶；5.建商本身必頇紀錄良好，沒有任何和銀行的違約紀錄或交屋爭議，

行庫也要檢視其以往的銷售紀錄。

房價暴跌與房價過高都對整體經濟不利，疫情帶來預料之外的全球房價飆漲，台灣也不例
外。而當各國房價開始下跌時，台灣的房價也很難逆勢持續上漲，該如何避免重蹈過去不景氣

救房市的錯誤干預，持續堅持穩健房市的政策方向，政府應及早提出因應對策，使民眾及產業