Page 83 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

Sunaryo Basuki: Aspek Legal Permasalahan Hukum Tanah Hak Pengelolaan ... 75

kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya (pemegang Hak
Pengelolaan), dalam rangka menyediakan tanah untuk para investor yang memerlukannya.

B. Pembahasan

Mengenai Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999, Prof. Boedi
Harsono, SH, memberikan catatan sebagai berikut:

“Peraturan 9/1999 di atas antara lain mencabut Permendagri 1/1977 tentang Tatacara Permohonan
dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya.
Padahal apa yang diatur dalam Permendagri tersebut belum mendapat pengaturan dalam Peraturan
9/1999. Maka sebagai informasi bagi para peminat Permendagri 1/1977 masih dimuat dalam
Himpunan Edisi ini (F25).” 1

Atas dasar PMNA/ KA-BPN No. 9/1999, PPKK dapat mengajukan permohonan HGB atas
nama PPKK seluas menurut keperluannya, dalam rangka dikembangkan untuk membangun
properti melalui perjanjian kerjasama dengan investor.

1. Apakah proposal ini dapat di terima investor?
Ternyata investor tidak dapat menerima usulan (proposal) tersebut dengan pertim-

bangan karena tidak dapat menguasai tanahnya secara langsung dengan HGB. Sedang
investor hanya dapat bekerjasama dengan PPKK, dengan cara menyewa tanah HGB tersebut,
atau dengan kerjasama pemanfaatan, hal ini dimungkinkan menurut UU Rumah Susun yang
baru, diatur dalam pasal 18 huruf a (UU No. 20/ 2011).

Kelemahannya adalah sebagai berikut:
a) Investor tidak dapat menguasai tanahnya dengan HGB ini berarti tidak dapat
dijadikan jaminan pelunasan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

b) Apabila investor menguasai tanahnya dengan Hak Sewa, juga sama seperti huruf a,
tidak dapat dijadikan jaminan pelunasan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
c) Sehubungan dengan huruf b, bangunan Rumah Susun (apartemen) yang telah selesai
dibangun hanya dapat dijadikan jaminan pelunasan utang dengan FIDUSIA (tanpa

tanahnya).
d) Namun satuan-satuan rumah susunnya hanya dapat di sewakan saja, dan belum
mungkin dijual karena peraturannya tidak memungkinkan untuk dijual, dan masih

akan diatur dengan Peraturan Pemerintah (Pasal 49 UU No. 20/2011).
e) Investor dapat menguasai dengan Hak Sewa atas tanahnya selama 60 tahun (Pasal 21
ayat (3) UU No. 20/2011). Padahal PPKK sebagai pemegang HGB hanya menguasai
tanahnya selama 50 tahun (30 tahun + 20 tahun). Setelah selesai 50 tahun baru dapat

diperbarui HGB tersebut dengan 30 tahun lagi. Oleh karena itu jangka waktu Hak

1 Catatan tersebut dimuat dalam buku Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan
Hukum Tanah, halaman 398 Edisi Revisi 2002, Penerbit Djambatan.