Page 85 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

Sunaryo Basuki: Aspek Legal Permasalahan Hukum Tanah Hak Pengelolaan ... 77

d. Investor sebagai pemegang hak dapat menjadikan HGB atas bagian tanah Hak
Pengelolaan, dapat dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan kredit
konstruksi yang diberikan kepada pengembang, dengan syarat kredit konstruksi
tersebut harus telah dilunasi pengembang sebelum jangka waktu HGB berakhir.

e. Investor mengelola bangunan yang setelah selesai dibangun (apartemen, perkan-
toran, rumah sakit) selama masa konsesi, dalam rangka pengembalian investasinya.
f. Apabila masa konsesi telah berakhir investor wajib menyerahkan objek BOT berikut

bidang tanahnya kepada pemilik tanah.
g. Apabila investor akan melanjutkan pengelolaan objek BOT dapat ditindak lanjuti
dengan Perjanjian KSO (Perjanjian Kerjasama Operasi).
Akibat hukum setelah Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. 1 Tahun 1977 dinya-

takan tidak berlaku lagi. Apa konsekuansinya ?
a) PPKK tidak mungkin lagi memberikan HGB di atas tanah Hak Pengelolaan oleh
karena itu tidak mungkin lagi adanya perjanjian kerjasama pemanfaatan tanah
dengan investor (swasta) dalam bentuk BOT.

b) Jikalau menggunakan bentuk kerjasama pemanfaatan atas dasar BTO (Build-Transfer
and Operate) atau BOO (Build, Owned and Operate) seperti yang ditetapkan dalam
PMK No. 96, tidak menarik minat investor, karena unit-unit (SRS-nya) apabila

dibangun rumah susun menjadi milik Negara dan tidak dapat dijual, hanya mungkin
disewakan saja.
Demikian pula menurut ketentuan:
1) Pasal 62 ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan RI No. 78/PMK.06/2014 (mulai

berlaku tanggal 30 Nopember 2014) menyatakan sebagai berikut: “Tanah, gedung,
bangunan, sarana dan fasilitas yang dibangun oleh mitra Kerjasama Pemanfaatan
(KSP) merupakan hasil KSP yang menjadi BMN sejak diserahkan kepada
Pemerintah sesuai perjanjian atau pada saat berakhirnya perjanjian”.

2) Pasal 105 Peraturan Menteri Keuangan RI No. 78/PMK.06/2014, juga menyatakan
hal yang sama, sebagai berikut: “Gedung, bangunan, sarana dan fasilitas
sebagaimana di maksud pada ayat (1) adalah hasil dari BGS atau BSG, menjadi BMN

sejak diserahkan kepada Pemerintah sesuai dengan perjanjian atau pada saat
berakhirnya perjanjian kerjasama tersebut.”
c) Apabila dimungkinkan maka investor dapat menyewa tanah HGB tersebut untuk
jangka waktu 50 tahun, apakah mungkin unit-unitnya (SRS) yang selesai dibangun

dapat dijual tanpa tanah hak bersamanya?
Sebagaimana diketahui unit-unit (SRS-SRS) dapat dijual tanpa tanahnya sebagai-
mana disebutkan dalam pasal 18, 19, dan 21 UU No. 20 Tahun 2011 (tentang Rumah

Susun), yaitu Barang Milik Negara atau Daerah dapat dimanfaatkan dengan cara
sewa atau kerjasama pemanfaatan dengan syarat bahwa HGB tersebut sebagai