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退休 3.0
高齡教育與高教轉型 217
美國是世界上退休社區發展得最好的國家之一，主要是因
為在美國，養老地產不是一類房屋，而是一個完整的金融生
態系統，由開發商、投資商、營運商共同構建，參見表 5-2。
在養老地產開發和營運的過程中，三者各自扮演著不同角色。
養老地產的開發商通常由其他類型的開發商演化而來，根據
營運商或投資商的要求為其定制開發養老社區，並按照事先
約定的價格賣給營運商或者投資商。部分營運商也會自己充
當開發商或與開發商組建合資公司來共同開發專案。
表 5-2 美國退休社區經營的三個角色
主體 基本功能 盈利方式 類型
・根據營運商或投資商
要求為其客製化建設 ・通過建築建設和快速
養老社區 銷售獲取物業銷售收 ・專業度較高的養老地
建築商
・按照事先約定價格向 入和建設成本間的差 產建築商
投資商或營運商出售 價
物業
・REITs：更關注租金
收益穩定性，強調資
產長期持有
・挹注資金
・以擔保等形式為建築 ・淨租賃模式下，從營 ・私募基金：主要面向
運方獲取穩定租金
投資商 商提供融資便利購買 ・委託經營下，獲得大 機構投資人，更關注
資產升值收益
和持有物業
・確定物業經營模式 部分營業收入 ・非盈利性組織：主要
用捐贈和政府補貼提
供社區低收入人群養
老
・淨租賃模式下，獲取 ・輕資產類：相對較少
・維護和使用物業 大部分營業收入 持有物業
營運商
・提供養老服務 ・委託經營下，向持有 ・重資產類：較多持有
人收取經營管理費用 不動產
資料來源：本研究整理（2017）
