Page 13 - 土地改革地念館電子報第七期-正式版

從公式中可知，若不動產為受贈取得，則其取得成本為受贈時之不動產土地加房
屋現值，因市價與現值之落差較大，將反映在未來受贈人處分不動產時之房地合一
稅稅額中。

（三）贈與後，原所有權人失去不動產之掌控權
不動產贈與予受贈人後，即為受贈人名下之資產，贈與人失去掌握權利，雖可以透
過「附條件式之贈與」來限制受贈人(例如兒子每月應支付 3 萬元之孝親金，未給

付則受贈不動產應返還)，並有機會取回不動產，然在實務上要取回不動產，仍需
透過法院訴訟，實屬不易。

二、 買賣（包括二親等之間之買賣）
有鑒於不動產贈與之不足，近年來筆者較推崇採用「買賣」之方式。簡言之，即

是長輩將不動產以買賣之方式出售予欲傳承之人，若兩者親等在二親等之內，則需先
向國稅局申報買賣之實際金流，方能至地政事務所辦理過戶；所謂二親等之內，例如
父親與兒子之間為一親等，爺爺與孫子為二親等，兄弟之間亦為二親等；若買賣雙方

非屬二親等之間之親屬關係，則不需向國稅局申報實際交易金流。

相較於不動產贈與，買賣最大之優勢主要有三，分述如下：
（一） 不需分年度辦理：
透過買賣，可一次將不動產移轉予買受人，然其前提為買受人需有一定之財力，例

如買受人之年收入能負擔房屋貸款，或是買受人本身有相當之自有資金，而此資金
通常會由父母分年贈與買受人，故運用買賣時，仍受到如財力、規劃年期等限制，
此亦為運用買賣之最大課題。

（二） 可適用土地增值稅自用住孛優惠稅率：
土地稅法第三十四條第一項明訂，土地所有權人「出售」其自用住孛用地者，都市
土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統
尌該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之，故可知該百分之十之優惠稅率，僅
限於以「買賣」方式移轉不動產，而不包括贈與，故相較於贈與，買賣在土地增值

稅上之稅務功能更為強大。
（三） 未來房地合一稅通常較受贈取得再出售為低：
計算房地合一稅時之取得成本，取決於取得之方式與價格，若以買賣方式取得，則

其成本為買賣價格，若市價 1000 萬之不動產，因親屬之間交易，買賣價格以市價
八折計即 800 萬，後續買受人於 2 年內再行出售不動產時，其房地合一稅亦較受贈
取得節省不少。

房地合一稅計算說明如下：

房地合一稅＝ (售價 – 取得成本 -費用) x 稅率

房地合一稅＝ (1000 萬 – 800 萬 – 30 萬) X 45% =76.5 萬