Page 12 - 土地改革地念館電子報第七期-正式版

淺談不動產傳承之作法與課題

賴宗炘

傳承地政士事務所 所長

華人認為有土斯有財，資產配置中也常常以不動產為

大宗，因此不動產傳承也成為資產傳承中的一大課題。
筆者現為執業地政士，業務上經常處理相關課題，故本篇
文章帶各位讀者簡單了解一下不動產傳承之主要方式，及
其優缺點。

壹、 不動產傳承主要有三大方式，分別為贈與、買賣和繼承。
一、 不動產贈與
以民國 112 年為例，該年度之贈與免稅額為新台幣 244 萬元整，故在當年度內累

積贈與金額在 244 萬內贈與皆可免贈與稅，而不動產有一特性，又稱為「資產價值的
壓縮性」，不動產以「公告土地現值」與「房屋評定現值」為贈與稅計算基準，該現值
之金額較市價為低，例如市價 1000 萬之不動產，其土地加房屋現值可能僅有 300 萬，
故分 2 年贈與即無贈與稅，若同時運用夫妻贈與免稅之規定，則 1 年尌可贈與完成，
因此透過不動產分年贈與加夫妻贈與，可快速且有效的傳承不動產予子女。

然贈與亦有其缺點，舉例如下：
（一）不動產贈與之土地增值稅僅能適用一般稅率，無法申請自用住孛優惠稅率。

土地增值稅有「漲價歸公」之特性，持有年期愈久，則通常土地增值稅愈高，而土
地增值稅之一般稅率又依漲價倍數分為 20%、30%、40%，如持有時間久，則土地
增值稅將相當驚人，若能透過自用住孛之 10%優惠稅率來節省土地增值稅，在傳承
的過程中將省下大筆稅金。
然自用住孛之 10%優惠稅率僅能適用於「買賣」，若以贈與方式辦理則無法適用，

在土地增值稅動輒數百萬的情況下，土地增值稅成為了不動產贈與的一大阻力。

（二）贈與後，子女再行出售時，將面臨高額房地合一稅。

房地合一稅 1.0 於民國 105 年 1 月 1 日上路，並於民國 110 年 7 月 1 日實施房地
合一稅 2.0，短期內交易者之稅率提高。舉例而言，若某乙於民國 111 年自父親某
甲要受贈取得一不動產，土地房屋現值加總 300 萬，市價 1000 萬，某乙於民國 112
年以 1000 萬元出售，某乙恐面臨約 300 萬之房地合一稅。為使讀者便於閱讀，筆
者將簡化後房地合一稅公式及計算式列出如下：

房地合一稅＝ (售價 – 取得成本 -費用) x 稅率

房地合一稅＝(1000 萬 - 300 萬 – 30 萬) X 45% =301.5 萬