Page 102 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

94 Prosiding Seminar: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya

besarnya bagian hak atas bagian bersama benda bersama dan tanah bersama bagi yang
bersangkutan. Sertifikat hak milik satuan rumah susun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan
kabupaten atau kota.
Berdasarkan pasal 44 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 proses jual beli dapat

dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai. Pembangunan rumah susun
dinyatakan selesai apabila telah diterbitkan sertifikat laik fungsi dan sertifikat hak milik
satuan rumah susun (SHM Sarusun). Untuk pertama kali SHM sarusun diterbitkan atas nama

pelaku pembangunan rumah susun, oleh kantor pertanahan kabupaten atau kota setempat.
Sehingga, transaksi jual beli yang terjadi antara pelaku pembangunan rumah susun dan
pembeli adalah perbuatan hukum pemindahan hak milik atas satuan rumah susun dari
pelaku pembangunan kepada pembeli. Pemindahan hak tersebut harus dilakukan dengan

akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang daerah kerjanya meliputi tempat
letak rumah susun yang bersangkutan. Setelah Akta jual beli ditandatangani maka SHM
sarusun berpindah dari pelaku pembangunan kepada pemiliknya yang baru, berikut hak atas
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang merupakan bagian yang tak

terpisahkan dari satuan rumah susun yang bersangkutan. Jual beli yang telah dilakukan
dihadapan PPAT tersebut harus didaftarkan pada kantor pertanahan kabupaten atau kota
setempat, agar mengikat pihak ketiga dan memenuhi syarat publisitas. Pendaftaran

dilakukan dengan membubuhkan catatan mengenai jual beli yang telah dilaksanakan dalam
buku tanah dan salinan buku tanah yang merupakan bagian dari sertipikat hak milik satuan
rumah susun. Sertipikat yang telah dibubuhi catatan pendaftaran, diserahkan kepada
pembeli, selaku pemilik baru satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai tanda bukti

6
kepemilikannya.
Dalam hal pelaku pembangunan belum selesai menyelesaikan pembangunan, pelaku
pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun
dilaksanakan. Pasal 42 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 menyatakan bahwa dalam hal

pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan, pelaku
pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian
hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun, perizinan pembangunan rumah

susun dan jaminan atas pembangunan. Pemasaran yang dilakukan sebelum pembangunan
rumah susun dilakukan melalui perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
Perlu diingat pengertian jual beli tanah menurut hukum tanah nasional didasarkan pada
pengertian jual beli menurut hukum adat, yaitu perbuatan hukum pemindahan hak untuk

selama-lamanya dari penjual kepada pembeli dan pembayaran harga seluruhnya maupun
sebagian dari pembeli kepada penjual yang dilaksanakan secara terang dan tunai. Terang,
mengandung arti bahwa perbuatan hukum jual beli tersebut benar-benar dilaksanakan,

6 Arie S Hutagalung, Condominium dan Permasalahannya, (Jakarta: Badan Penerbut Fakultas Hukum
Universitas Indonesia, 2007), Hlm 55