Page 103 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

Ignatius Pradipa Probondaru: Problematika Tahap Awal Pelaksanaan Jual Beli ... 95

dihadapan pejabat yang berwenang membuat akta jual belinya (PPAT) disaksikan oleh dua
orang saksi. Tunai, mengandung arti adanya dua perbuatan yang dilakukan secara
bersamaan, yaitu: pemindahan hak (pemindahan penguasaan yuridis), dari penjual kepada
pembeli dan pembayaran harga baik sebagian maupun seluruhnya dari pembeli kepada
7
penjual. Konsekuensi yang timbul dari jual beli menurut hukum adat adalah:
1. Jual beli tanah tidak dapat dibatalkan;
2. Karena jual beli tanah bukan merupakan suatu perjanjian (sebagaimana yang

dimaksud oleh hukum tanah barat), Melainkan perbuatan hukum pemindahan
penguasaan yuridis atas tanahnya yang terjadi secara langsung dan sifatnya riil;
3. Apabila baru dibayar sebagian harganya, tidak mempengaruhi selesainya perbuatan
jual beli tanah karena telah memenuhi syarat tunai.

4. Sedang terhadap sisa harganya yang belum dibayar dianggap sebagai utang piutang di
luar perbuatan jual beli tanah.
Karena konsekuensi-konsekuensi tersebut di atas, maka diperlukanlah perjanjian
pengikatan jual beli, ketika pemasaran rumah susun dilakukan sebelum bangunan rumah

susun dilaksanakan. Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan perjanjian kesepakatan para
pihak mengenai rencana para pihak yang akan melakukan jual beli dan mengatur tentang
hak dan kewajiban sehingga bisa memberikan kepastian hukum serta perlindungan hukum
8
bagi para pihak yang membuatnya. Perjanjian pengikatan jual beli menjembatani keadaan
dimana bangunan masih dalam proses pembangunan dan mungkin uang yang dimiliki oleh
konsumen belum terkumpul sepenuhnya. Perjanjian pengikatan jual beli akan mengikat
pembeli untuk terus menyicil pembayaran atas rumah susun, dan mengikat pengembang

untuk terus lakukan proses pembangunan rumah susun. Ketika pembangunan rumah susun
telah selesai dan pembayaran telah lunas dilakukan, maka perjanjian pengikatan jual beli
akan berakhir dengan dilanjukan melalui proses jual beli.

C. Problematika Tahap Awal Pelaksanaan Jual Beli Satuan Rumah Susun
Jual beli satuan rumah susun awalnya diatur dalam pasal 18 ayat (1) UU No. 16 tahun 1985
tentang rumah susun, bahwa rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk

dihuni setelah mendapatkan izin layak huni dar pemerintah daerah yang bersangkutan.
Disamping itu semua satuan-satuan rumah susun juga sudah harus bersertipikat. Meskipun
telah diatur seperti itu, namun dalam kenyataannya berkembang kebiasaan memasarkan
rumah susun yang belum selesai terbangun. Bahkan tidak jarang terjadi pemasaran sudah

dilakukan pada saat masih tahap perencanaan dan pematangan tanah. Pemasaran sebelum

7 Irene Eka Sihombing, Segi-Segi Hukum Tanah dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan, (Jakarta:
Penerbit Universitas Trisakti, 2005), hlm 56.
8 Erwin Kallo, Paduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Jakarta: Minerva Athena
Pressindo, 2009), hlm. 42.