Page 99 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

PROBLEMATIKA TAHAP AWAL
PELAKSANAAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN
PASCA BERLAKUNYA UU NO. 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN

1
Ignatius Pradipa Probondaru
Notaris. Email: ignatius.pradipa@yahoo.com

Abstrak
Menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pelaku pembangunan dapat
melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan, dengan syarat pelaku
pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas
tanah, kepastian status penguasaan rumah susun, perizinan pembangunan rumah susun, dan jaminan
atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. Pemasaran sebelum pembangunan selesai
bisa diikuti dengan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Dalam pasal 43 ayat 2 butir d Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dikatakan bahwa PPJB boleh dilaksanakan
dihadapan notaris apabila memenuhi persyaratan kepastian atas keterbangunan paling sedikit 20 %
(dua puluh persen). Tujuan dikeluarkannya pasal 43 ini jelas untuk memberikan perlindungan bagi
konsumen terkait kepastian selesainya pembangunan rumah susun. Namun dalam pelaksanaannya
pasal ini tidak berjalan. Alasannya adalah pertama, tidak ada penjelasan lebih rinci terkait dengan
“keterbangunan paling sedikit 20%” dan yang kedua, adalah apakah benar dengan keterbangunan 20%
maka akan menjamin bangunan tersebut akan selesai sampai 100%. Oleh karena itu, untuk
memberikan keadilan dan kepastian hukum dalam pelaksanaan jual beli rumah susun diperlukan
sebuah peraturan baru. Salah satu bentuk peraturan yang dapat diadopsi oleh Indonesia adalah sistem
pembayaran bertahap yang telah diterapkan di negara Singapura dan Malaysia. Dalam sistem ini
pembayaran yang dilakukan oleh konsumen mengikuti progres pembangunan yang dilakukan oleh
pengembang. Keuntungan dari sistem ini adalah terukurnya kerugian yang mungkin timbul sehingga
lebih dapat memberikan keadilan dan kepastian hukum.
Kata kunci: Rumah Susun, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Pertanahan

A. Pendahuluan

Perumahan mempunyai fungsi dan peran yang penting dalam kehidupan manusia. Bagi
masyarakat Indonesia, perumahan merupakan pencerminan dan pengejawantahan dari diri
pribadi manusia, baik secara perseorangan maupun dalam suatu kesatuan dalam lingkungan
alamnya. Dalam kehidupan bermasyarakat dan bernegara, manusia merupakan insan sosial,

2
insan ekonomi, dan insan politik. Sebagai insan sosial, manusia memandang fungsi rumah
dalam lingkup pemenuhan kebutuhan kehidupan sosial budaya dalam masyarakat.
Disamping itu, perumahan mempunyai pula fungsi ekonomi yang sangat penting bagi
manusia sebagai insan ekonomi, sebab memiliki rumah merupakan investasi jangka panjang

yang akan memperkokoh jaminan penghidupannya di masa depan. Adapun sebagai insan
politik, manusia berperan aktif dalam kehidupan bernegara.
Meningkatnya permintaan masyarakat atas tempat tinggal mendorong pemerintah serta

pengembang perumahan untuk mengembangkan bangunan vertikal yaitu rumah susun atau
apartemen menjadi solusi di beberapa wilayah yang mengalami keterbatasan tanah untuk

1 Alumnus Program Doktor Hukum Universitas Trisakti
2 Siswono Yudohusodo, “Rumah Untuk Seluruh Rakyat” (Jakarta: Brahakerta, 1991), hal.1
91