Page 104 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

96 Prosiding Seminar: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya

rumah susun selesai dibangun dilatarbelakangi oleh pertimbangan ekonomi. Bagi penyeleng-
gara pembangunan rumah susun pemasaran sebelum rumah susun selesai dibangun membe-
rikan keuntungan berupa untuk kelancaran dana dan kepastian pasar. Sementara itu bagi
pihak konsumen dalam hal ini pembeli akan mendapatkan harga jual yang lebih rendah

karena calon pembeli membayar sebagian dimuka. Untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak
diinginkan, dikeluarkanlah Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
11/KPTS/1994 tanggal 17 November 1994 tentang pedoman perikatan jual beli rumah susun,

yang dimaksudkan untuk mengamankan kepentingan para penyelenggara pembangunan
serta para calon pembeli rumah susun dari kemungkinan terjadinya ingkar janji dari pihak
9
yang terkait.
Selanjutnya melalui UU No. 20 Tahun 2011 tentang rumah susun, ketentuan mengenai

pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan diperjelas melalui pasal 42 dan
43. Dalam pasal 42 UU No. 20 Tahun 2011 dinyatakan bahwa pemasaran boleh dilakukan
apabila pelaku pembangunan sekurang-kurangnya memiliki:
1. kepastian peruntukan ruang;

2. kepastian hak atas tanah;
3. kepastian status penguasaan rumah susun;
4. perizinan pembangunan rumah susun; dan

5. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Selanjutnya Pasal 43 ayat (1) UU No.20 Tahun 2011 dinyatakan bahwa proses jual beli
satuan rumah susun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui
PPJB yang dibuat dihadapan notaris. PPJB tersebut dilakukan setelah memenuhi persyaratan

atas:
1. kepemilikan tanah;
2. kepemilikan IMB;
3. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;

4. keterbangunan paling sedikit 20%; dan
5. hal-hal yang diperjanjikan.
Tujuan diberlakukannya ketentuan mengenai syarat pemasaran dan PPJB adalah untuk

memberikan perlindungan bagi pembeli rumah susun dan pelaku pembangunan. Perlu
disadari bahwa terdapat beberapa kasus cidera janji pada tahap pemasaran awal ini seperti
terlambat menyelesaikan pembangunan rumah susun, sampai tidak kunjung diberikannya
sertipikat hak milik atas satuan rumah susun. Namun pasal 42 dan 43 ini masih belum dapat

memberikan perlindungan penuh bagi konsumen terbukti dari beberapa kasus seperti
penjualan apartemen di mana belum memenuhi syarat perizinan tapi sudah melakukan
pemasaran, hal ini bertentangan dengan harapan pasal 42 UU No.20 Tahun 2011. Kemudian

melalui pasal 43 yang mengharuskan keterbangunan 20% baru boleh melakukan PPJB,

9 Arie S Hutagalung, op.cit , hlm 56