Page 189 - 退休3.0：高齡教育與高教轉型

第四章
186 日本經驗：附服務高齡者通用住宅

二、附服務高齡者住宅的經營模式與關鍵議題

由於日本政府大力推出多種補助與優惠方案，企業或組織

積極運用自身競爭優勢發展不同類型的創新成功營運模式，

推出多樣化的產品以滿足市場上不同高齡者的需求。目前整

個產業發展狀況賺錢與不賺錢的企業呈現兩極化，附服務高

齡者住宅的租金與外加服務項目是可以由業者訂價，但是介

護服務的費用則是受介護保險制度所規範，業者無法自己改

變價格或費用，因此業者除了要掌握醫療・介護保險制度的

趨勢並及早因應相關變化外，也需要發展能吸引銀髮族入住

的商業模式。

日本的附服務高齡住宅的事業系統大多是一種「轉租系統」

（サブリース方式）：與一般租屋系統的轉租合約不同，在「服

高住」的轉租契約中，附服務高齡住宅的事業者扮演著承租

人的角色，向地主（出租者）租借土地與建物，同時也向轉

租人（即高齡使用者）提供居住空間同時亦規劃提供服務，

如掌握轉租人的情況和日常生活諮詢，以增加租金以外的收

入，參見圖 4-6。在這樣的系統中，「服高住」的事業經營者與

土地擁有者簽定建物建設合約時，支付一次性租金予土地擁

有者，並以自己擁有資產的方式進行事業運作，無論如何考

慮到土地所有者的租金負擔或是償還金融機構借款，透過提

高入住率來賺取收入是必要的。