Page 129 - 林一鳴的投資世界

（v）屋苑內中產家庭的數量，如果基層較多，就不要考
慮。

很多人覺得地鐵站是否在車位附近，是一個很重要的考
慮因素（因為有地鐵就會較少人買車）；但根據我的觀察，
就不太同意這點。香港人買車最重要是看有沒有錢，而不是
有沒有地鐵。
（2）工廈

基本上香港已經沒有多少工業，所以買工廈要看單位能
否轉型，成功例子都是劏細後再租給賺錢的行業，提升整體
租金回報。 3 樓市放大鏡

如果投資工廈，通常買舊工廈較全新為好，大面積較劏
細的納米盤為好；因為新建或翻新工廈的價格，在售賣時的
叫價，通常都會十分進取，平均呎價已經是全區最貴，特別
是劏細的納米工廈盤，例如觀塘一些翻新工廈，主打面積 300
至 700 呎，建築呎價超過一萬元。當你將這些單位租出去的
時候，可以租到較同區貴一倍的呎租嗎？

除此之外，買工廈也要小心「回報率陷阱」︰有些連租
約的工廈，回報率可見 5 厘以上，但請不要單看這個數字，
就做出買入的決定，必須參考同區的平均租金，以及附近工
廈的空置率。這些高回報率的工廈，通常在偏遠地區，如果
現有租客離開，你可能幾年都找不到新租客。

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