Page 21 - 土地改革紀念館電子報第五期整合20220617

四、另一方陎，本件 X 1 等人所有區分所有建築物之登記範圍（標的）包括「騎
樓」。而何謂「騎樓」？現行法規對於「騎樓」未設定義規定。但例如依「大辭典」
一書之定義，騎樓「指建築物地陎層外牆至道路境界線之空間，且上方有樓層履蓋
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者 。」且道路交通管理處罰條例第 3 條第 1 款規定將騎樓列屬供公眾通行之道路（人
行道）。準此，騎樓乃地表上方之特定步行道路空間（亦有稱其為「亭子腳用地、步
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道、騎樓用地 」者）。相對地，依「百科大辭典」則謂騎樓，乃「南方多雨炎熱地
區臨街樓房之一種建築形式。將下層部分做成柱廊式人行道，用以蔽雨、遮陽、通
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行，樓層部分跨建於人行道，故名『騎樓 』。」且地政署 36 年 3 月 4 日京籍字第
250 號代電 11 亦述以「人行道上方之建築物」為「騎樓」。亦即，騎樓乃跨建於前述
地表特定空間上方非地陎層之建築物。於是，值得思考者是，以民法所定不動產定
義（民法第 66 條第 1 項）而言，所謂騎樓究竟應屬「土地」？抑或為「土地之定著

物」？於民法規定之解釋上，如果騎樓屬區分所有建築物之一部，則其應為那一樓
層之建築物？且其應究應屬專有部分？抑或共有部分？但如屬土地，則是否得對「土
地」已為登記之外，另對騎樓予以之登記？於地政登記實務上，向來認為騎樓屬 1
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樓建築改良物（土地法第 5 條、第 37 條第 1 項）之一部，而予登記 （但如此登記
是否正確？有無指鹿為馬之謬誤？）。姑且不論如此登記是否正確，本件系爭騎樓，
地政機關係將其登記為 1 樓專有部分。若此，因系爭騎樓外觀上為高度 6 公尺之空
間，則該騎樓（專有部分）所有人之所有權範圍是否及於騎樓高度全部（即包括系
爭 2 樓外牆外側之空間）？

【本文節錄改寫自拙著「土地法裁判精選」月旦法學雜誌 318 期（ 110 年 11 月）161-172
頁】

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三民書局大辭典編輯委員會（編）『大辭典』（三民書局、106 年修訂 3 版）7432 頁。
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臺灣省政府 45 年 8 月 20 日府財一字第 87941 號令（臺灣省政府公報 45 年秋字 46 期(45 年 8 月 23
日)610 頁）。
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張之傑、黃台香（主編）『百科大辭典 第 5 冊』（名揚出版社、75 年）5717 頁。
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臺灣省行政長官公署公報 36 年夏字 31 期（36 年 6 月 5 日）524 頁。
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登記實務上，關於騎樓之登記，早年係以主建物之一部辦理登記（臺北市政府地政處 66 年 1 月 31
日北市地一字第 1985 號函）。嗣 85 年 6 月 4 日，內政部修正增訂建物所有權第一次登記法令補充
規定第 11 條之 1 規定：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請
建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記。」然 100 年
6 月 15 日，將騎樓原則上改以共有部分辦理登記；亦即，前開規定修正以第 11 條規定：「區分所
有建物之騎樓，除依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分者外，應以共有部分辦理登記。」

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