Page 259 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

KEKUATAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN

SATUAN RUMAH SUSUN TERHADAP TANAH BERSAMA

Elsi Kartika Sari

Dosen Fakultas Hukum, Universitas Trisakti
Email: elsi.ks@trisakti.ac.id

Abstrak
Negara bertanggungjawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan peru-
mahan dan permukiman agar masyakarat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang
layak dan terjangkau di dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan di seluruh
wilayah Indonesia. Rumah susun salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan
dan permukiman terutama dikota yang jumlah penduduknya terus meningkat. Rumah Susun adalah
Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-
bagian distrukturnya secara fungsional dalam arah horizontal atau vertikal dan merupakan satuan-
satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”, Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun yaitu pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun dan hak
bersama meliputi: Hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang
kesemuanya merupakan Satu Kesatuan hak yang tidak terpisahkan merupakan penerapan Asas
Pemisahan Horizontal. Untuk menjamin kepastian hak, diberikan SHM Sarusun. Banyak rumah
susun yang telah berdiri, namun hak atas tanah bersama jangka waktu sudah berakhir, menimbulkan
permasalahan kekuatan hukum pemegang SHM Sarusun berkaitan dengan hak atas tanah bersama.
UU Rumah Susun menyatakan SHM Sarusun merupakan alat bukti yang kuat terhadap pemilikan
atas satuan rumah susun, namun sebagai bukti pemilikan atas satuan rumah susun, tidak mem-
punyai kekuatan hukum apabila hak atas tanah yang bersangkutan berakhir karena jangka waktu
hak atas tanah bersama yang ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah, sehingga terjadi Lex Superior
Derogate legi Inferiori, sehingga tidak ada lagi kekuatan hukum pemegang SHM Sarusun terhadap
tanah bersama sebagai alas rumah susun.
Kata Kunci: Rumah Susun, Tanah Bersama, Kekuatan Hukum

A. Latar Belakang
Perumahan dan permukiman mempunyai peranan yang sangat strategis diantaranya

untuk mewujudkan pembangunan nasional yang pada hakekatnya adalah pembangunan
manusia Indonesia seutuhnya, hal ini diatur dalam dimana Pasal 28 H ayat (1) Undang-
undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945, yang menyebutkan bahwa setiap orang ber-

hak hidup sejahteraan lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan yang
baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan. Rumah merupakan salah satu
kebutuhan dasar manusia, yang berfungsi dalam mendukung terselenggaranya pendidikan,
keluarga, persemaian budaya, peningkatan kualitas generasi yang akan datang dan berjati

diri. Salah satu permasalahan utama pertumbuhan penduduk perkotaan adalah peningkatan
permintaan akan rumah, dan permasalahan utama yang dihadapi oleh negara-negara sedang
berkembang termasuk Indonesia adalah permasalahan pemukiman penduduk khususnya di

kota-kota besar.
Rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan peru-
mahan dan permukiman terutama dikota yang jumlah penduduknya terus meningkat,
karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi pengguna tanah, membuat ruang-

251