Page 264 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

256 Prosiding Seminar: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya

Hubungan antara satuan-satuan rumah susun dengan benda bersama, bagian bersama
dan tanah bersama di dasarkan pada Nilai Perbandingan Proporsinal (NPP), yang dapat
dihitungkan pada saat pertama kali memperhitungkan biaya pembangunan secara keselu-
ruhan untuk menentukan harga jualnya, merupakan angka yang menunjukkan seberapa

besarnya hak dan kewajiban dari pemegang hak milik atas satuan rumah susun terhadap hak-
hak bersama.
10
Pembangunan rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. Hak Milik diatur dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a, 20 s/d 27, 50 ayat (1), 56 UUPA .Hak
Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah dengan memperhatikan fungsi sosial tanah. Turun temurun artinya Hak Milik
atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya

meninggal dunia, maka Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang
memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih
kuat dibandingkan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu,
mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus.

b. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan (HGB) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf c, 35 s/d 40, 50
ayat (2) UUPA dan Pasal 19 s/d 38 PP No. 40/1996). Pengertian HGB adalah hak untuk

mendirikan dan mempunyai bangunan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka
waktu tertentu. Jangka waktu HGB berbeda sesuai dengan asal tanahnya, sbb:
1) HGB atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan berjangka waktu untuk pertama
kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20

tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
2) HGB atas tanah Hak Milik berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak ada perpan-
jangan waktu. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang
HGB dapat diperbarui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh

PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor BPN setempat.
c. Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan
Hak Pakai (HP) diatur dalam Pasal 16 ayat 9) huruf d, 41 s/d 43, 50 ayat (2) UUPA dan

Pasal 39 s/d 58 PP No. 40/1996. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberian
haknya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-

menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (Pasal 41 (1) UUPA).
Asal atau obyek Hak Pakai (Pasal 41 (1) PP No. 40/1996) terdiri dari:
1) Tanah Negara.

2) Tanah Hak Pengelolaan.

10 Pasal 17-18 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011