Page 363 - Prosiding Seminar Nasional: Problematika Pertanahan dan Strategi Penyelesaiannya. Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional bekerja sama dengan Pusat Studi Hukum Agraria

Nia Kurniati: Asas Kebebasan Berkontrak pada Pengadaan Tanah Secara Langsung ... 355

KUHPerdata dapat dibuat perjanjian jual beli tanah, dalam mana pihak yang mempunyai
tanah yang disebut penjual berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas
tanah yang bersangkutan kepada pihak lain yang disebut pembeli, sedangkan pihak pembeli
berjanji dan mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah disetujui. Objek jual beli

dalam ketentuan barat ini adalah tanah dengan hak barat yaitu hak eigendom, hak erfpacht,
dan hak opstal. Dengan dilakukannya jual beli tersebut belum ada perubahan apapun pada
hak atas tanah yang bersangkutan walaupun pembeli sudah membayar penuh harganya dan
5
tanahnya pun secara fisik sudah diserahkan kepadanya. Oleh karena itu meskipun mengenai
tanah, tetapi ketentuan hukum mengenai jual beli tersebut bukan merupakan ketentuan
Hukum Tanah.
Di dalam Hukum Adat, “jual beli tanah” bukan perbuatan hukum yang disebut “perjan-

jian obligatoir” atau perjanjian yang bersifat timbal balik, melainkan merupakan perbuatan
hukum pemindahan hak dengan pembayaran tunai. Hal ini berarti, harga yang disetujui
bersama, dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli. Dalam hukum adat tidak ada penger-
tian penyerahan yuridis sebagai pemenuhan kewajiban penjual, karenanya yang disebut “jual

beli tanah” itu adalah penyerahan hak atas tanah yang dijual kepada pembeli yang pada saat
yang sama membayar penuh kepada penjual harga yang telah disetujui bersama. Jual beli
6
tanah menurut pengertian Hukum Adat pengaturannya termasuk Hukum Tanah .
Istilah “tukar menukar tanah” adalah suatu perjanjian dengan mana kedua belah pihak
mengikatkan dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara bertimbal balik sebagai
7
gantinya suatu barang lain. Demikian definisi yang diberikan oleh Pasal 1541 KUHPerdata .
Perjanjian “tukar menukar tanah” dapat dilihat bahwa itu merupakan “perjanjian obligatoir”

saja seperti jual beli, dalam arti bahwa perjanjian itu belum memindahkan hak milik tetapi
baru pada taraf memberikan hak dan kewajiban. Masing-masing pihak mendapat hak untuk
menuntut diserahkannya hak milik atas barang yang menjadi objek perjanjian. Yang
memindahkan hak milik atas masing-masing barang adalah levering atau “penyerahan hak

secara yuridis”. Dengan demikian terdapat perbedaan antara jual beli tanah dengan tukar
menukar tanah, yaitu pada kontra prestasi nya. Pada “jual beli tanah” prestasi dan kontra
prestasinya adalah “tanah vs uang”, sedangkan di dalam “tukar menukar tanah” adalah “tanah

vs tanah/benda lainnya yang disepakati”.
Selain melalui “jual beli tanah” dan “tukar menukar tanah”, pengadaan tanah secara
langsung untuk pembangunan kepentingan umum dapat pula dilakukan melalui “cara-cara
lain yang disepakati”. Di dalam “cara-cara lainnya” ini, tersedia peluang bagi instansi

pemerintah dan pemegang hak atas tanah untuk menciptakan bentuk-bentuk “kesepakatan”
lainnya yang dituangkan ke dalam perjanjian dengan nama apapun meskipun tidak

5 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia – Sejarah Pembentukan UUPA, Isi, Dan Pelaksanaannya,
Penerbit Djambatan, Jakrta, 2003, hlm.27-28.
6 Ibid.
7 Subekti, Aneka Perjanjian, Penerbit Alumni, Bandung, 1982, hlm.47-48.