Page 20 - 경매권리분석훑어보기

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권리분석에 많은 시간을
투자하지 말라!!
MEMO
후순위권리자에게 대항할 수 있는

권리대항력에 대해 알아보자.

대항력은 후순위권리자에게 대항할 수 있는 능력을 말한다. 선순위권리자에

게 대항하는 능력이 아님을 알아야 한다. 채권에 불과한 임차인의 보증금 채
권은 집주인에게 돌려 받아야 하는데, 다른 채권자들보다 먼저 받을 수 있으
면 좋지만 채권에 불과한 보증금채권이 다른 모든 채권자보다 앞서서 보호받
을 수는 없을 것이다.

이렇게 약하디 약한 임차인의 보증금채권을 좀 더 보호하는 방법이 있을까?
해서 등장한 것이 바로 임대차보호법이고 대항력이다. 대항력은 일정한 조건
만 갖춰지면 물권과 대등한 효력을 갖고 임차인의 권리를 보호하게 만든다.

주택임대차의 대항력은 ‘전입신고+점유’이고, 상가임대차의 대항력은 ‘사업자
등록+점유’이다. 점유는 사실 추정되므로, 특별한 현장조사를 통해서 점유하지
않았다는 것이 입증되면 몰라도 그렇지 않을 경우, 점유했다고 보는 것이 좋다.

그러므로, 전입신고와 사업자등록은 대항력이 있느냐 없느냐의 중요한 정보
이다. 소멸기준권리보다 앞서서 전입신고와 사업자등록이 되었다면, 이 임차
인은 선순위라고 부르고 선순위 임차인에게는 법적으로 대항력이라는 힘히
주어진다. 이렇게 대항력이 인정되면, 임차인은 가장 안전하고 낙찰자는 가

장 불리하다. 가장 불리한 이유는 선순위대항력 임차인이 배당받지 못한 금
액을 전액 책임져야 하기 때문이다.
◤이 말이 갖는 의미는 매우
중대하다. 임차인이 못받은
돈을 다 물어내야 한다는
전입신고는 주민센터에서 열람가능하며, 사업자등록은 주민센터는 물론 국 것은 임차인이 배당요구를
세청에서도 열람불가능하다. 통상적으로 집행관이 직접 열람해서 법원에 기 하지 않을 경우엔 보증금
100%를 책임진다는 말이다.
록한다. 요즘엔 공매사건에서도 매각물건명세에서 세대열람 및 사업자등록 만일 배당으로 20%를
받는다면, 80%를 낙찰자가
열람이 공개되고 있다. 물어내야 한다는 말도 된다.
바로 이 지점이 배당공부를
조금해야 하는 이유가 되기도
만일, 전입신고가 있다고 하더라도 임대인과 계약서를 작성하지 않고, 오로 한다.

지 전입신고만 되어 있는 경우라면 이 사람은 임차인이라고 부를 수 없다. 경
매초보들이 잘못 생각하는 부분이 바로 이 지점이다. 임차인은 법적으로 임

한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자! 13