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도기안의 초간단권리분석 _ 01
경매권리분석 훑어보기
MEMO
대차계약서에 임차인으로 적힌 사람을 말하며, 좀 더 나아가 그 임차인과 동
거세대를 포함해서 임차인이라고 부른다.

다만, 배당요구를 하는 임차인은 계약서상 임차인에 국한된다. 명도처리할
때 임차인은 임차인과 임차인의 가족을 포함한다. 미묘하지만 조금씩 다르므
로 알아두면 도움된다. 후순위 임차인은 임차인의 전입신고와 사업자등록일
이 소멸기준권리보다 늦게 성립한 경우를 말한다. 이런 후순위 임차인은 대

항력이 없다고 표현하며, 대항력이 없으므로 배당받지 못하는 임차인은 그
보증금만큼 손해를 본다.
그렇기 때문에, 후순위 임차인은 반드시 전월세 계약을 하기 전에 1)등기부
등본을 떼서 대출규모를 파악하고 2)해당 부동산의 시세를 잘 알고 향후 경

매로 진행될 때를 감안해서 낙찰금액을 추정하고도 내 보증금을 지킬 수 있
는지 살펴봐야 한다.

일단 후순위라면, 전세권설정등기를 하든 말든 하등 나아질 것은 없다.
때론 공인중개사들이 ◥
후순위임에도
전세권설정등기를
종용하면서 수수료를
타먹기도 한다.
법무사에게 일감을 주고 어떤 것을 선순위 임차인이라고 하고,
커미션을 챙긴다.
그러나, 알아둬야 한다. 어떤 것을 후순위 임차인이라고 하는가?
일단 후순위라면
전세권등기는 무용하며
돈만 낭비하는 결과를
낳는다.
매우 간단하다.

1) 임차인의 전입신고일자 > 소멸기준권리 - 선순위 임차인
2) 소멸기준권리 > 임차인의 전입신고일자 - 후순위 임차인
3) 소멸기준권리 = 임차인의 전입신고일자 - 후순위 임차인

이렇게 이해하면 된다. 특히 3)의 경우, 같은 날짜인 경우 임차인의 대항력
발효시기는 ‘다음날 0시’부터이므로 당연히 소멸기준권리보다 하루늦게 효력
이 발생하므로, 후순위 임차인으로 부른다. 기억하자. 후순위 임차인은 아무
리 많아도 걱정할 바 없으며, 선순위 임차인은 배당요구를 했느냐? 하지 않

았느냐? 했다면 얼마 정도 법원에서 배당받고 얼마 정도를 내가 부담해야 하
느냐? 이 점을 생각하는 것이 낙찰자의 고민거리일 뿐이다.

14 한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자!