Page 26 - 경매권리분석훑어보기

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권리분석에 많은 시간을
투자하지 말라!!
MEMO
유치권자는 순위를 가리지 않고 인수된다.

유치권은 공사채권과 점유를 하면 성립한다. 허위 유치권도 많지만, 완전 사 ◤최우선이란?
다른 채권보다 제일 먼저
기성이 강한 유치권을 제외하고는 나름 사연이 있는 경우가 많다. 사연이란? 법원이 배당해준다는 말이다.
유치권자가 명도에 대한 저항의 강도를 측정하는 잣대가 된다. 사연이 강할 배당순위와 무관하게 무조건
제일 먼저 준다는 말이다.
수록, 유치권 주장자의 사연이 애매모호할수록 위험한 물건이다.

즉, 사연에 따라서 달라진다는 말은 그 ‘사연’을 조사해야 한다는 말과 같다.
유치권은 사연을 조사하는 능력이 중요한 부분이다. 유치권은 점유와 채권이
생명이므로, 채권성립과정도 조사해야 하지만 점유여부와 점유시작시점도

조사해야 한다. 또 유치권자를 만나서 그들의 생각과 뒷조직 규모도 조사해
야 한다.

분명 100% 유치권이 아닌 사건이어도 대화상대가 안될 정도로 고집만 센 사

람들이 유치권을 주장하는 사람들이라면, 법적으로만 처리해야 하는 상황이
므로 법적으로 걸리는 소요시간이 너무 걸리는 상황인지 아닌지? 그렇게 걸
려도 얻을 것이 더 많은지? 적은지?를 비교형량해서 유치권사건에 뛰어들지
말지를 결정하는 것이다.

이런 유치권은 채권과 점유만 있으면 성립하므로 등기부상에 나타나지 않는
다. 무조건 인수대상임을 기억해야 한다. 그러므로 무조건 실제 조사가 중요
해지는 이유가 된다.

유치권신고가 되어 있어도, 실제 유치권자라고 보긴 어렵다. 신고는 아무나
◤유치권신고는 그저 신고일
할 수 있다. 심지어 주인이 얼굴도 이름도 모르는 회사가 가짜유치권을 신고 뿐이다. 신고가 들어왔다고
해서 유치권이 있다는 결론에
해 놓은 경우도 많다. 그래서, 100% 허위라고 보여지는 사건은 대출은행에 도달하는 것은 아니다.
서 아무 꺼리낌없이 편하게 대출을 해주기도 한다. 허위신고도 매우 많다.

만일, 유치권 성립여부가 ‘애매모호한 경우’ 대출에서부터 브레이크가 걸리기
때문에, 애매모호함을 거둬내는 특별한 조사결과가 없다면 입찰에 주의해야
한다. 때론 유치권이 완전 허위일지라도 소송으로 들어가야 할 경우도 있으

므로 시세조사와 현장조사과정에서 증거수집이라는 관점을 가지고 있어야
한다.

한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자! 19