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도기안의 초간단권리분석 _ 01
경매권리분석 훑어보기
MEMO
관습법상 지상권의 조건!

토지건물 동시존재, 동일인 소유! 매매기타원인으로 소유권변동

지상권은 약정지상권, 법정지상권, 관습법상 지상권 3가지가 있다. 크게 보
면 말이다. 특히 관습법상 지상권은 법정지상권과 조금 다르다. 가장 큰 차이

점은 매매 기타 원인으로 토지와 건물의 소유권이 변동된다는 것이다. 법정
지상권은 ‘근저당권 설정시점’을 기준으로 하지만, 관습법상 지상권은 ‘매매
기타 원인’이 생긴 시점을 기준으로 한다. 이 기준시점을 근거로 ‘동시존재’를
판단한다.

상식적으로 근저당권 설정시점은 매매 기타 원인으로 처분되는 시점과 다르
다. 주로 ‘처분시점’은 ‘근저당권 설정시점’보다 훨씬 더 늦다. 그러므로 관습
근저당권은 설정시점, ◥
매매기타원인은 처분시점이 법상 지상권이 법정지상권보다 폭넓게 인정될 것이다.
중요하다.
약정지상권 > 법정지상권 > 관습법상 지상권 형태로, 우리나라 법은 가능하면

건물을 철거시키지 않고 보존하려는 방향으로 움직이고 있음을 알 수 있다.

건물철거소송에서 철거확정판결이 나는 것을 종종 보게 되는데, 철거판결이
날 정도면 건물주인의 상황이 토지주인들과의 관계, 근저당권자와의 관계에
서 뚜렷한 잘못이 있기 때문일 것이라고 추정하면 거의 맞다. 매매 기타 원인

은 매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공유물의 분할, 국세징수법에 의
한 공매가 대표적이다.
임의경매가 아닌, ◥
강제경매와 공매는 관습법상
지상권임을 기억하자.

법정지상권 투자! 어떻게 봐야 할까?
법정지상권이 성립한다면, ◥
토지소유자 입장에서는
‘지료’를 받을 수 있다는 건물을 철거시킬 수 있을 것이라고 생각말고 투자하라.
의미이고, 건물소유자
입장에서는 ‘지료’를 내야
한다는 말이 된다. 법으로 통상 법원기록상 ‘매각제외’ 물건이 있거나 ‘건물만 입찰’ ‘토지만 입찰’일 경
싸울 것을 전제로 한
투자일때도 있겠지만, 우 법정지상권이 성립한다.
법으로 싸우지 않겠다고
판단하고 바라보는 것이
더 옳다. 법정지상권이 성립할 소지가 있다는 기록이 있다면 투자자는 법정지상권이

존재한다고 생각하고 투자하는 것이 좋고, 건물소유자와 좋은 관계를 만들어

24 한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자!