Page 34 - 경매권리분석훑어보기

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권리분석에 많은 시간을
투자하지 말라!!
MEMO
그러나, 임차인은 보증금이 12,000만원이므로, 소액임차인이 아니다. 그
래서, 최우선변제금을 한푼도 받지 못한다. 그래서, 2순위 임차인은 최우

선변제금을 한푼도 받지 못한 채, 낙찰가격 1억원에서 1순위 하나은행이 5
천만원을 가져간 후, 남은 돈 5천만원만 배당받게 된다. 최종적으로 자신
의 보증금 12,000만원에서 5천만원만 수령하기 때문에 7천만원 손실을 보
게 된다.

낙찰금액 1억원 - 하나은행 5천만원 = 5천만원이 남고, 그 돈만 임차인이
배당받는다. 그럼 임차인의 본래 보증금은 1억2천만원이므로, 실제 피해금
액은 7천만원이 된다.

이때, 곰곰히 생각한 임차인은 하나은행 근저당권을 5천만원을 채무자를 대
신해서 갚아준다. 그럴경우, 하나은행 근저당은 소멸되고, 임차인이 2순위에
서 1순위 채권자가 될 것이다. 임차인은 선순위 임차인으로 되고, 선순위 임
차인이 갖는 권리를 갖게 된다. 그것은 바로! ‘다 받을 때까지 안나갈 권리’가
그것이다. 그러므로, 임차인은 1억2천만원을 다 받을때까지 나가지 않아도

된다.

결론적으로, 낙찰자 입장에서는 임차인이 대위변제를 함으로써, 추가적으로
인수금이 생기게 된다. 만일 2순위 임차인이 대위변제만 하고 배당요구까지

하지 않아버리면 고스란히 1억2천만원을 인수해야 할 것이다. 하지만, 만일
배당요구는 했다면, 2천만원을 추가부담하게 된다.
◤이 계산법에
이해 될 때까지 공부해보자.
그럼, 손익계산을 해보자. 대위변제를 하지 않을 경우 피해금액은 7천만원이
지만, 만일 대위변제를 할 경우엔 1억2천은 다 보호 받고, 추가로 대위변제

했던 돈 5천만원이 피해금액이 될 것이다. 간단한 예시이지만, 이렇게 대위
변제를 통해서 손익계산이 가능할 경우, 가끔 발생한다. 낙찰하는 여러분들
은 대위변제 가능성도 타진해보고, 대위변제 가능성이 있을 경우에 인수금액
이 생길 수도 있음을 알고 주의하자.

한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자! 27