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도기안의 초간단권리분석 _ 01
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MEMO
른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고
볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다. 고 해

서 세대합가의 여지를 설명하고 있다.

만일 세대주와 세대원의 주민등록이 설령 다르더라도, 임대차계약을 하지 않
았다면 세대합가의 여지가 없다. 세대주가 통상 임차인인 경우가 많지만, 임
차인은 임대인과 임대차계약을 한 사람이므로, 임차인이 꼭 세대주가 되는

것은 아니라는 것을 기억하자.

예시) 소멸기준권리: 2015년 12월 3일 / 임차인홍길동 : 2016년 1월 2일

세대주 전입일자 최초전입자 전입일자
최초전입자는 ◥
통상 세대주와 같으나 이 홍길동 2016년 1월 2일 홍세균 2015년 11월 25일
경우는 다른 케이스이다.
세대합가의 경우,
통상 다르다.
이 경우 소멸기준권리보다 늦게 전입한 홍길동은 후순위 임차인으로 보인다.
후순위 임차인이므로 낙찰자는 어떤 부담도 지지 않는다. 하지만 법원은 이
런 경우를 후순위 임차인으로 보지 않는다. 홍길동의 세대원인 홍세균의 전

입신고일자는 오히려 선순위임을 알 수 있다.

최초 전입자인 홍세균의 전입일자가 2015년11월이므로, 세대주인 홍길동이
임대차계약을 한 후 사정상 전출했다가 소멸기준권리보다 뒤늦게 전입했다

고 하더라도 판례의 취지상 유효한 대항력을 가지므로, 자칫 임차보증금을
인수해야 하는 경우도 생긴다.

그러나, 실제로 임대차보증금을 주고 임대차 계약을 한 것이 2016년1월일
가능성도 있다. 그렇다면, 세대주 전입일자의 유효한 전입일자인 2016년1월

이 될 수도 있다는 말이다. 어떤 사정에 의해서 세대원이 먼저 전입했고, 그
때는 임대차 본 계약이 완성되지 않은 상태에서, 나중에 세대주가 돈을 주고
임대차 계약을 한 후 전입했을 수도 있기 때문이다. 실제로, 이런 경우가 있

었는데 임차인이 집행관에게 진술하기를 2016년부터 점유했다고 했고, 실제
대항력은 ◥
주민등록+점유임을 임대차계약서도 2016년도에 작성한 경우도 있다. 그러니, 최초 전입자의 날
기억하자.
짜가 빠르다고 해서 그 즉시 세대합가로 단정해서는 안된다. 그러므로, 일단
의심하고 실제로 조사를 한 후 판단해야 할 것이다.

32 한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자!