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도기안의 초간단권리분석 _ 01
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MEMO
대위변제 시기와 형태, 처리법

통상적으로 대위변제는 변제와 변제공탁을 이용하여 선순위 채권을 해결하고
그 순위를 상승하여야 한다. 그러므로, 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지는
대위변제의 시기이다. ◥
대위변제를 해야 한다. 그리고, 대위변제를 했다면, 이를 입증해야 하는데 그

방법은 등기부 정리이다. 말소된 등기부를 법원제출하면서 신고해야 한다.

낙찰자가 부동산 잔대금을 납부하기 전에 후순위 채권자가 대위변제를 함으로써
낙찰자에게 추가부담이 생길 경우, 매각결정 전이면 매각불허신청을, 매각결정
후면 매각결정 취소신청을 하면 될 것이나. 인용여부는 결국 판사가 결정한다.

만일, 선순위자의 채권이 매우 소액이지만, 불이익을 받는 후순위자의 채권
이 다액이라면 사실 대위변제를 고민해 봐야 한다. 하지만, 소액 보증금으로
대위변제가 발생하기 ◥
좋은 환경적 요소이다. 전세를 사는 임차인이 아무리 대위변제의 이치를 알더라도, 추가적으로 돈을
빌려서 대위변제를 한다는 것을 기대하기는 어렵다.

대위변제의 법적성격을 이해하거나 대위변제를 하는 요령을 아는 사람도 드
물기 때문에, ‘수학공식처럼 이럴 경우 무조건 조심해서 응찰하지 마라!’고
하는 것도 옳지 않다. 그렇다고, 겁 없이 투자하다 실제로 대위변제가 들어온

다면 추가부담이 생길 수도 있고, 재판을 한다고 하더라도 그때까지 심리적,
물질적 고통도 쉽게 볼 일도 아니다. 결국, 재산에 대한 책임은 스스로 질 수
밖에 없으므로, 신중하게 판단해야 할 문제이다.

대지권미등기

매각물건명세서상 ‘대지권미등기’라는 표현이 있는 경우가 있다. 대지권미등기
물건을 특별히 겁내어서 피할 필요는 없다. 구체적인 법률문제를 언급하기
전에 결론부터 말하자면, ‘해당물건의 감정평가서 상에서 대지권 가격이 포
함’되어 있다면 매입해도 된다.

대지권은 집합건물의 전유부분과 분리해서 따로 처분할 수 없다. 구분건물의

28 한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자!