Page 38 - 경매권리분석훑어보기

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권리분석에 많은 시간을
투자하지 말라!!
MEMO
아래 이미지를 보면, 표제부의 대지권의 표시란에 ‘별도등기있음’이라고 적혀
있다. 별도로 기재된 정보가 있으니까, 토지등기부를 꼭 떼서 보라고 알려주

는 것이다.

세대합가

권리분석은 등기부 권리분석과 임대차 권리분석으로 크게 나눌 수 있다. 임대

차권리분석을 위해서 기본이 되는 자료는 세대원열람이다. 세대원열람서류에
는 전입일자를 확인할 수 있기 때문에 소멸기준권리와 선후를 따져볼 수 있다.

세대원열람 서류상에 임차인의 전입일자가 소멸기준권리보다 후순위인 경우
라면 걱정 없이 응찰해도 되나, 모든 경우에 그런 것은 아니다. 세대합가는

예외적인 케이스로써, 세대주와 세대원의 전입일자가 다른 경우가 문제가 된다.
◤세대주는 세대의 대표이고,
세대원은 구성원이다.
세대주가 세대원을 두고 따로 전출했다가 나중에 다시 전입한 경우라면, 세
대원열람 서류에는 ‘세대주전입일자’가 ‘세대원전입일자’보다 늦게 나타난다.

임차인은 임대인과 계약한 당사자를 말한다. 일반적으로 세대원보다는 세대
주가 임차보증금을 걸고, 계약당사자가 된다. 그런 이유로, 선순위냐? 후순
위냐?를 따질 때는 통상 세대주의 전입신고일자를 따진다.

판례를 보면, 주택임대차보호법 제3조1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 ◤주민등록의 주체는 ‘임차인
본인 뿐 아니라 그 배우자나
대항요건은 ‘임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 자녀 등 가족의 주민등록을
포함’한다는 점을 기억하자.
포함’하므로 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고
있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다

한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자! 31