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도기안의 초간단권리분석 _ 01
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MEMO
토지별도등기

우리 법은 토지와 건물을 별도의 부동산으로 본다. 그런 이유로, 원칙적으로
토지등기부와 건물등기부가 따로 존재한다. 그러나, 집합건물의 경우에는
‘대지권’이라는 개념으로 인해 토지등기부가 없어지고 한 개의 등기부 안에

토지정보와 건물정보가 동시에 표시된다. 이런 형태를 집합건물이라고 한다.
집합건물은 ◥
토지등기부가 따로 없고,
건물등기부 안에 대지
규모 및 대지 존부가 집합건물은 큰 토지 안에 작은 집들이 성냥갑 형태로 모여있다. 예컨대, 집은
기재되어 있다. 100채여도 토지는 1필지거나 여러 필지 정도 불과하다. 이런 모양새는 대표
적으로 아파트, 빌라, 오피스텔을 예로 들 수 있다. 원래 집합건물은 건물에

대한 등기부상 부담이 곧 토지에 대한 부담과 같아진다.

집합건물의 등기부를 보면 대지권이란 표현이 있는데, 이런 ‘대지권을 기재
하는 란’에 토지별도등기라는 표현이 있는 경우가 있다. 토지별도등기는 원

래는 건물등기부 내에 대지에 대한 정보가 기록되어야 하나, 어떤 이유에선
지 등기부 안에 토지에 대한 정보가 기록되지 않고 별도로 토지등기부에 기
록되어있다는 말이다.

토지별도등기가 있다면, ◥
별도등기된 채권자를 배당에 대체로 토지 전체에 먼저 근저당을 설정한 후 건물을 건축한 후 미분양 등의
참여시킨 후, 소멸시키는
것이 보통이다. 그러나, 이유로 경매가 진행되면, 토지 전체에 대한 근저당권자를 배당에 참여시키지
가끔 경매법원이
토지별도등기를 인수하는 않는다면, 낙찰자는 건물을 매수한 후에도 대지권에 대한 근저당권 부담을
것을 조건부로 두기도 한다. 지게 된다. 경매절차의 신속을 위하여, 또는 근저당권 등 토지의 채권자의 채
이것을 토지별도등기
인수조건부라고 한다. 권을 해소하는 측면에서 토지의 채권자를 배당에 참여시키고 전유부분에 해
당하는 토지 지분만큼 별도등기를 말소하는 방법을 사용한다.
특별매각조건이 없다면, ◥
걱정할 필요없다.
토지별도등기가 있어도 특별히 겁낼 필요는 없다. 법원기록에 나와있는 특별
매각조건을 우선 찾아보자. 특별매각조건이란 경매법원판사가 개별적으로
만일 토지전체에 ◥
근저당이 설정되었다면 결정하는 조건이다. 만일, 특별매각조건으로 ‘토지에 있는 부담을 인수하라’
개별홋수에 해당하는 는 표현이 있다면 토지지분에 해당하는 금액만큼 추가적으로 부담이 생긴다
지분만큼만 부담하면
된다. 그러므로, 전체 는 점을 숙지해야 한다.
토지별도등기가
10억이더라도 실제
인수대상이 되는 부담은 만일, 토지위에 있는 부담을 인수하라는 특별한 언급이 없다면 낙찰가액에서
훨씬 더 적은 경우가 많다.
토지채권자를 만족시키고 소멸시킨다는 의미이므로, 걱정 없이 매입해도 된다.

30 한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자!