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도기안의 초간단권리분석 _ 01
경매권리분석 훑어보기
MEMO
행권원이 필요하다는 점과 경매절차가 유효하면 어떤 경우에도 경락인에게
소유권이 넘어간다는 공신적 효과가 있다는 점이 특징이다.

강제집행
가령 갑이 을을 상대로 대여금 청구의 소를 제기하여 전부승소판결을 받았는
데 을은 돈을 갚을 생각조차 하지 않고 있다. 화가 난 갑은 이제 을의 재산에
대해 강제로 팔아서 빌려준 돈을 받아내야 하는데 그렇다고 을의 집에 가서

아무 물건이나 가져오면 되는가? 강제집행이란 채무자 을이 재판에 패소하
였음에도 불구하고 돈을 갚으려고 하지 않는다면 채권자 갑은 을의 재산을
파악하여 이를 압류하고 국가권력에 의하여 강제적으로 매각하거나 환가하

여 돈을 받아 내는 것을 말한다. 강제집행권은 국가에게 있으나 채권자가 강
제집행을 바라지 않는데도 국가가 직권으로 채무자를 강제하여 그 의무를 이
행하도록 할 수 없으며 채권자가 강제집행신청이 있을 때 비로소 개시된다.
강제집행을 개인에게 허용하게 한다면 채권자와 채무자는 더 큰 분쟁이 일어
날 것이다. 따라서 제3자인 국가기관이 집행을 하여 채권자와 채무자의 상호

조화, 사회의 공공이익을 고려함으로써 부당 집행을 방지하고, 채권자와 채
무자에게 공평하게 적용하고 채무자를 인도적으로 보호하면서 강제집행을
실시하여야 한다.

개별경매

수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최
저경매가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나
이 원칙은 1개의 부동산의 매각대금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변
제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니하며, 이 경우

채무자는 경락할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄경매에 관한 특칙이
있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계
등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는
자유재량에 의하여 일괄경매를 정할 수 있다.

건물등기
건물은 토지로부터 독립한 별개의 부동산으로서 독립의 등기를 할 수 있으며
등기부에는 토지등기부와 건물등기부로 나뉘어져 있다. 1동의 건물이 1개의

부동산으로 취급되는 것이 원칙이지만, 실제 1동의 건물 일부라도 구조상 다

38 한줄한줄 몇번씩 반복해서 읽고 머리에 담자!