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procuré au créancier. Cette intervention du juge est en principe contraire au principe de
l’autonomie de la volonté.

Dès lors qu’elle correspond à une évaluation forfaitaire du préjudice subi par le bailleur,
l’indemnité de résiliation a la nature d’une clause pénale et peut de ce fait être réduite d’office
par le juge si elle est excessive.

Il a été indispensable pour les sociétés de crédit-bail de modifier leurs clauses pénales et
notamment de prévoir une atténuation de la peine en fonction de l’intérêt procuré par
l’exécution partielle du contrat. L’intervention systématique des juges aurait enlevé tout
intérêt à une clause qui a justement pour but d’éviter les recours aux tribunaux en
déterminant à l’avance une évaluation forfaitaire des dommages intérêts à verser en cas
d’exécution du contrat.

b. La cause et l’objet

Le locataire est le mandataire du locataire pour exercer les actions en garantie légale ou
contractuelle de l’acheteur. Si le bien s’avère définitivement défectueux, c’est le locataire qui
va demander la résolution de la vente. Lorsque le contrat de vente est résolu, le bien est

restitué au vendeur qui doit normalement répéter le prix à l’acheteur. Le contrat de crédit-
bail n’a plus d’objet et l’obligation du locataire de payer les loyers n’a plus de cause. Le
locataire n’est plus tenu de payer au bailleur des loyers pour une chose dont il n’a plus la
jouissance. La dispense des loyers part du jour de la demande judiciaire en résolution de la

vente.
Le bail est résilié (résilié et non pas résolu comme le contrat de vente parce qu’il s’agit d’un
contrat à exécution successive qui est anéanti sans rétroactivité). Cependant, le défaut de
cause, à la différence d’un vice du consentement ou de l’incapacité du contractant n’a pas

pour effet de rendre le contrat nul dans toutes ses dispositions. Les clauses qui ont été
stipulées pour le cas où justement le contrat de vente serait résolu demeurent. Ainsi, la
résiliation du contrat de crédit-bail laisse subsister la clause selon laquelle le locataire, qui a
choisi le vendeur, est garant des restitutions que ce vendeur pourrait devoir au bailleur du fait
de la résolution du contrat de vente. En pratique, le locataire, dispensé de payer les loyers,

doit rembourser à la société de crédit-bail le prix d’achat et les dommages intérêts dus par le
vendeur insolvable. Cette clause qui rend finalement le locataire débiteur des sommes
représentatives de la rentabilité escomptée de l’opération n’est pas contraire à l’ordre public.
Le locataire dispose d’une action en remboursement contre le vendeur mais celle-ci est
illusoire si le vendeur est en redressement judiciaire.

2.5 Droit du bail

Le crédit-bail est un contrat de bail particulier. Cependant l’obligation de délivrance ne peut

être écartée. Les stipulations contractuelles ne sauraient exonérer le bailleur de l’obligation
qui résulte de la nature du contrat à savoir l’obligation de délivrer au locataire la jouissance

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